👪 Succession et SCI : ce qu’il faut savoir pour transmettre un bien immobilier efficacement

La transmission d’un bien immobilier est souvent source de questions, de tensions familiales ou de fiscalité mal anticipée.
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) peut être un outil très efficace pour organiser une succession, mais encore faut-il en comprendre les règles, les avantages et les limites.

Voici un guide clair pour tout savoir sur la succession dans le cadre d’une SCI.

🧱 1. Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (souvent des membres d’une même famille) de posséder ensemble un bien immobilier.

🔹 Le ou les biens appartiennent à la SCI, et non directement aux associés.
🔹 Chaque associé détient des parts sociales de la société, en fonction de son apport.

Exemple : Une maison est achetée via une SCI.
Deux parents détiennent 90 % des parts, les enfants 10 %. Ce sont ces parts (et non la maison) qui sont transmises lors de la succession.

👨‍👩‍👧‍👦 2. Pourquoi utiliser une SCI pour préparer une succession ?

✅ Avantages principaux :

1. Faciliter la gestion collective

• La SCI évite l’indivision (source fréquente de conflits entre héritiers).

• Les décisions sont prises par les associés ou le gérant, selon les statuts.

2. Transmettre progressivement

• Il est possible de donner des parts sociales à ses enfants de manière anticipée.

• Cela permet de réduire les droits de succession via des donations exonérées tous les 15 ans.

💡 Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans impôts.

3. Conserver la maîtrise du bien

• Les parents peuvent garder la majorité des parts et rester gérants de la SCI, même après avoir transmis une partie à leurs enfants.

• Cela évite que les enfants ne puissent vendre ou louer sans accord.

📄 3. SCI et succession : comment ça se passe concrètement ?

👨‍⚖️ Au décès d’un associé :

• Ses parts entrent dans l’actif successoral.

• Les héritiers reçoivent les parts selon la dévolution légale ou le testament.

• La SCI continue d’exister, les autres associés ne sont pas impactés directement par le décès.

⚖️ Les droits de succession sont calculés :

• Sur la valeur des parts, et non sur la valeur du bien immobilier.

• En tenant compte des éventuelles donations antérieures, abattements, ou dettes de la SCI (emprunts, par exemple).

💡 Astuce : une décote de 10 à 20 % est souvent appliquée sur la valeur des parts pour tenir compte de l’illiquidité (les parts ne se revendent pas facilement).

💶 4. SCI et transmission : les solutions possibles

📌 1. Donation de parts sociales

• Les parents peuvent transmettre des parts à leurs enfants en plusieurs fois.

• Cela permet d’anticiper la succession, en bénéficiant des abattements fiscaux.

📌 2. Donation avec réserve d’usufruit

• Les parents donnent la nue-propriété des parts, mais conservent l’usufruit (donc le droit de gérer et de percevoir les loyers).

• Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

📌 3. Clause de transmission automatique

• Les statuts peuvent prévoir des clauses d’agrément, pour éviter que les parts ne soient transmises à des tiers non souhaités.

• On peut aussi intégrer une clause de continuation pour maintenir la SCI active même après un décès.

❌ 4. Les limites et précautions à connaître

⚠️ La SCI n’évite pas la fiscalité

Elle permet d’optimiser, mais pas d’effacer les droits de succession. Il faut bien anticiper avec un notaire.

⚠️ Elle nécessite de la rigueur

• Assemblée générale annuelle

• Tenue de comptes

• Rédaction des statuts bien encadrée

⚠️ Attention à l’abus de droit

Les donations ou montages purement fiscaux peuvent être remis en cause si l’intention de transmission patrimoniale n’est pas claire.

👨‍💼 Mon conseil de conseiller immobilier

En tant que professionnel de l’immobilier, je travaille régulièrement avec des familles qui souhaitent :

• Acheter un bien via une SCI (résidence secondaire, investissement locatif, maison familiale…)

• Préparer une transmission dans un cadre structuré et apaisé

• Éviter les erreurs juridiques ou fiscales

🎯 Une SCI est un outil formidable, mais il doit être adapté à votre situation familiale, patrimoniale et fiscale.
Ne vous lancez pas seul. Faites-vous accompagner par :

• Un notaire

• Un expert-comptable

• Et un conseiller immobilier qui connaît bien le sujet 👇

🔗 Liens utiles à intégrer

• La SCI – economie.gouv.fr

• Droits de succession – service-public.fr

• Simulation donation – impots.gouv.fr