SCI en 2025 : Nouvelles règles fiscales et obligations à connaître
Découvrez les évolutions légales et fiscales des SCI en 2025. Gérance, fiscalité, comptabilité : tout ce que vous devez savoir pour optimiser votre investissement.
TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
9/9/20266 min lire
SCI : fiscalité, location et obligations à connaître en 2026
Créer une société civile immobilière (SCI) peut faciliter la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais une SCI entraîne également des obligations juridiques, fiscales et déclaratives qu’il est important de connaître.
En 2026, il faut notamment distinguer SCI à l’impôt sur le revenu (IR), SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) et location meublée, car les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes.
Voici les principaux points à connaître.
SCI à l’IR ou à l’IS : quelle différence ?
Dans une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, la société détermine son résultat mais ce sont les associés qui sont imposés sur leur quote-part, selon leur situation.
Lorsque la SCI loue des immeubles nus, elle doit généralement transmettre chaque année une déclaration de résultats 2072-S ou 2072-C, selon sa situation.
Une SCI peut également relever de l’impôt sur les sociétés, notamment sur option ou en raison de la nature de son activité.
Dans ce cas, elle dépose une déclaration 2065 accompagnée de sa liasse fiscale et doit respecter des obligations comptables plus importantes.
Le choix entre IR et IS ne doit donc pas être effectué uniquement en fonction de l’imposition immédiate : il peut également avoir des conséquences lors de la détention du bien, de sa revente ou de la distribution de bénéfices.
Un expert-comptable ou un professionnel du droit peut être utile avant de choisir ou de modifier le régime fiscal d’une SCI.
Une SCI peut-elle louer un logement meublé ?
C’est un point particulièrement important.
La location meublée constitue fiscalement une activité commerciale.
Une SCI qui exerce une activité de location meublée relève donc en principe de l’impôt sur les sociétés.
L’administration fiscale admet toutefois une tolérance lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % du montant total des recettes hors taxes de la SCI.
Cette tolérance doit être maniée avec prudence : si vous envisagez de louer régulièrement un logement meublé au travers d’une SCI, mieux vaut étudier les conséquences fiscales avant de commencer l’activité.
Pour un projet d’investissement à Nîmes, vous pouvez également consulter ma page consacrée à l’achat immobilier à Nîmes.
Quelles déclarations fiscales doit effectuer une SCI ?
Les obligations dépendent principalement de son régime fiscal.
SCI relevant des revenus fonciers
Une SCI non soumise à l’IS qui perçoit des revenus issus de locations nues doit généralement transmettre une déclaration 2072-S ou 2072-C.
Cette déclaration est obligatoirement télétransmise depuis l’espace professionnel de la SCI ou par l’intermédiaire d’un prestataire habilité.
Les associés sont ensuite imposés selon leur quote-part dans les conditions correspondant à leur situation.
SCI soumise à l’IS
Une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés doit transmettre une déclaration 2065 ainsi que les tableaux de la liasse fiscale.
Elle doit également tenir une comptabilité correspondant à son régime fiscal.
Les associés personnes physiques ne déclarent alors pas directement leur quote-part des loyers : les sommes qui leur sont effectivement distribuées sont imposées selon les règles applicables aux revenus de capitaux mobiliers.
Qu’en est-il des bénéficiaires effectifs ?
Une SCI, comme les autres sociétés concernées, doit identifier ses bénéficiaires effectifs.
Les modifications concernant les informations déclarées doivent faire l’objet des formalités appropriées auprès du guichet des formalités des entreprises.
Depuis 2024, l’accès du grand public au registre des bénéficiaires effectifs a par ailleurs été restreint. La loi du 30 avril 2025 a précisé les personnes et organismes pouvant accéder à ces informations.
Il faut donc distinguer l’obligation pour la société de déclarer ses bénéficiaires effectifs des conditions permettant à des tiers de consulter ces informations.
Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?
Cela dépend notamment de son régime.
Une SCI à l’IR n'est pas soumise dans toutes les situations aux mêmes obligations comptables qu'une société commerciale, mais elle doit conserver une gestion suffisamment rigoureuse pour justifier ses recettes, dépenses et opérations.
Pour une SCI à l’IS, les obligations sont plus importantes : elle doit tenir une comptabilité permettant notamment d’établir son résultat fiscal et son bilan.
Cette différence constitue l’un des éléments à prendre en compte avant d’opter pour l’IS.
Peut-on déduire les travaux réalisés dans un bien détenu par une SCI ?
La réponse dépend du régime fiscal de la SCI et de la nature des travaux.
Dans une SCI relevant des revenus fonciers, certaines dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration peuvent, sous conditions, être prises en compte fiscalement.
En revanche, toutes les dépenses ne sont pas automatiquement déductibles.
Dans une SCI à l’IS, le traitement comptable et fiscal peut être différent, notamment lorsque certaines dépenses doivent être immobilisées et amorties.
Il faut donc éviter de décider de travaux uniquement pour obtenir un avantage fiscal.
Lorsqu’un bien doit être vendu, la question est encore différente. J’aborde ce sujet dans Faire des travaux avant de vendre : bonne ou mauvaise idée ?.
SCI et DPE : les règles s’appliquent-elles également ?
Détenir un logement par l’intermédiaire d’une SCI ne permet pas d’échapper aux règles applicables au logement lui-même.
Lorsqu’un bien détenu par une SCI est proposé à la location, les règles relatives à la décence énergétique et au DPE doivent donc être examinées comme pour les autres propriétaires bailleurs.
Le sujet est particulièrement important pour les logements énergivores.
Retrouvez à ce propos mon point complet sur le DPE et ses évolutions.
SCI et investissement locatif : attention au rendement apparent
Créer une SCI ne transforme pas automatiquement un investissement moyen en bon investissement.
Avant d’acheter, il faut toujours examiner :
le prix d’acquisition ;
le loyer réellement envisageable ;
les charges ;
la taxe foncière ;
les travaux ;
le financement ;
la fiscalité ;
la vacance locative éventuelle ;
le DPE ;
le coût de fonctionnement de la SCI.
Le rendement doit donc être étudié avant de choisir la structure juridique.
Pour approfondir ce calcul, consultez Rentabilité locative : comment bien la calculer ?.
Faut-il créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Pas systématiquement.
La SCI peut être intéressante pour acheter à plusieurs, organiser la gestion d’un patrimoine ou préparer certaines opérations de transmission.
Mais elle entraîne aussi des formalités, des déclarations et des coûts de fonctionnement.
Avant sa création, il faut donc commencer par une question simple :
pourquoi souhaitez-vous acheter en SCI plutôt qu’en direct ?
La réponse doit venir du projet patrimonial et familial, et non de l’idée qu’une SCI permettrait automatiquement de payer moins d’impôts.
À retenir
En 2026, quelques principes essentiels permettent d’éviter les confusions :
une SCI louant des biens nus peut généralement relever de l’IR ;
une SCI exerçant une activité de location meublée relève en principe de l’IS, sous réserve notamment de la tolérance administrative applicable aux activités commerciales accessoires ;
les SCI relevant des revenus fonciers utilisent les déclarations 2072-S ou 2072-C selon leur situation ;
les SCI à l’IS déposent une déclaration 2065 et tiennent une comptabilité adaptée ;
la SCI doit respecter les obligations concernant ses bénéficiaires effectifs ;
créer une SCI ne constitue pas automatiquement une optimisation fiscale.
Avant une création, un changement de régime fiscal ou une opération patrimoniale importante, il est prudent de faire valider sa situation par un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable.
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Oui, mais la location meublée constitue une activité commerciale et entraîne en principe l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Une tolérance existe lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes.
Quelle déclaration pour une SCI à l’IR ?
Une SCI relevant des revenus fonciers doit généralement transmettre une déclaration 2072-S ou 2072-C, selon sa situation.
Quelle déclaration pour une SCI à l’IS ?
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés transmet une déclaration 2065 accompagnée de sa liasse fiscale.
Une SCI permet-elle de payer moins d’impôts ?
Pas nécessairement. L’intérêt d’une SCI dépend du projet, du régime fiscal choisi, de la composition du patrimoine et des objectifs des associés.