Investir à Nîmes : le pari malin

Découvrez les clés de l’investissement locatif à Nîmes : quartiers, rentabilité, pièges à éviter et conseils d’expert pour réussir.

TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE

Dominique Mallet

6/28/20253 min lire

Investissement locatif à Nîmes : Ce que vous devez absolument savoir
Investissement locatif à Nîmes : Ce que vous devez absolument savoir

💡 Investissement locatif à Nîmes : Ce que vous devez absolument savoir

Nîmes, ville d’art et d’histoire, séduit autant par son climat que par son dynamisme économique et démographique. C’est aussi une terre d’opportunités pour l’investissement locatif, à condition d’en maîtriser les codes.

1. Pourquoi investir à Nîmes en 2025 ?

✅ Une attractivité en hausse

  • 📈 +40 % en 5 ans sur le prix du m² selon les derniers chiffres (mai 2025)

  • 🎓 Présence d’étudiants (facultés, IUT, IFAG, etc.)

  • 🚆 TGV vers Paris, A9 et A54 pour rayonner vers Montpellier ou Marseille

  • ☀️ Climat méditerranéen, proche mer et Cévennes

✅ Un marché diversifié

  • Appartements anciens en cœur de ville

  • Maisons avec jardin en périphérie

  • Quartiers populaires à fort potentiel (Chemin Bas d’Avignon, Pissevin)

  • Quartiers prisés avec forte demande locative (Écusson, Jean-Jaurès, Montaury)

2. Avant d’acheter : les questions essentielles à se poser

🧠 1. Quel est votre objectif ?

  • Recherche de rentabilité ou de valorisation patrimoniale ?

  • Projet de location nue, meublée, saisonnière ?

  • Revente à moyen/long terme ?

💰 2. Quel est votre budget réel ?

  • Avez-vous intégré les frais de notaire, travaux, gestion, assurances ?

  • Savez-vous simuler votre cashflow locatif ?

📍 3. Quel quartier cibler ?

  • Souhaitez-vous un bien en centre-ville (forte demande, moins de stationnement) ?

  • Ou préférez-vous la périphérie pour la rentabilité brute plus élevée ?

🏡 4. Quel type de bien choisir ?

  • Studio, T2 ou T3 ?

  • Maison ou appartement ?

  • Avec terrasse, balcon, parking ? (critères clés à Nîmes)

3. Les types d’investissement locatif possibles à Nîmes

🏢 Location nue

  • Plus simple fiscalement (régime micro foncier ou réel)

  • Idéal pour une stratégie patrimoniale longue

🛋️ Location meublée

  • Plus rentable (jusqu’à +20 % de loyers)

  • Fiscalité avantageuse sous le régime LMNP

🧳 Location saisonnière (Airbnb)

  • Rentabilité explosive dans l’Écusson, proche Arènes

  • Réglementée (autorisation mairie + taxe de séjour)

🧓 Location senior ou étudiante

  • Demande croissante : résidences étudiantes, résidences seniors ou coliving

  • Rentabilité régulière et bonne stabilité des locataires

4. Les clés pour réussir son investissement à Nîmes

🔍 1. Bien analyser le potentiel locatif

  • Comparez le prix au m² à la valeur locative du quartier

  • Étudiez la vacance locative : certains secteurs sont plus tendus que d’autres

  • Identifiez la cible : étudiant, couple, retraité, coloc, famille…

🛠️ 2. Soigner l’état du bien

  • Le coup de cœur prime : soignez cuisine, salle de bain et luminosité

  • Un bien rénové se loue plus vite et plus cher

🧾 3. Maîtriser la fiscalité

  • Régime micro foncier ou réel ?

  • Investir en LMNP ?

  • Dispositifs Pinel, Denormandie, ou déficit foncier ?

🧑‍💼 4. S’entourer d’un expert local

Un conseiller immobilier indépendant vous aide à :

  • Dénicher les bonnes affaires

  • Négocier au juste prix

  • Optimiser le potentiel locatif

  • Gérer les démarches administratives

5. Quartiers de Nîmes à suivre de près 👀

Écusson : Airbnb, LMNP meublé - Jean-Jaurès : Location nue ou meublée - Montaury : Étudiants, meublé - Route d’Avignon : Travaux de requalification (rentabilité forte) - Puech du Teil : Familles, long terme - Chemin Bas / Pissevin : Quartiers en reconversion (investisseur aguerri).

6. 📊 Rentabilité à Nîmes : exemple concret

Achat d’un T2 de 45 m² dans le quartier Jean-Jaurès :

  • Prix d’achat : 140 000 € (avec frais)

  • Loyer meublé mensuel : 650 €

  • Charges : 50 €, taxe foncière : 700 €/an

  • Rentabilité brute : 5,57 %

  • Rentabilité nette : environ 4,5 %

💡 Possibilité d'optimisation avec du déficit foncier si travaux, ou via le statut LMNP réel.

7. Les erreurs fréquentes à éviter ⚠️

  • Sous-estimer le budget travaux ou mobilier

  • Oublier de vérifier les charges de copropriété

  • Acheter trop cher (coup de cœur ≠ rentabilité)

  • Mal estimer la fiscalité à long terme

  • Choisir un quartier mal desservi ou trop risqué

✅ En résumé

Définir son projet : Rentabilité ou patrimoine ?

Étudier le quartier : Demande, accessibilité, prix m²

Choisir le bon bien : Typologie, état, cible locative

Optimiser la fiscalité : LMNP, micro, réel…

S'entourer de pros : Conseiller local, comptable, notaire

📎 Ressources utiles