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Investir à Nîmes : le pari malin
Découvrez les clés de l’investissement locatif à Nîmes : quartiers, rentabilité, pièges à éviter et conseils d’expert pour réussir.
TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
6/28/20253 min lire
💡 Investissement locatif à Nîmes : Ce que vous devez absolument savoir
Nîmes, ville d’art et d’histoire, séduit autant par son climat que par son dynamisme économique et démographique. C’est aussi une terre d’opportunités pour l’investissement locatif, à condition d’en maîtriser les codes.
1. Pourquoi investir à Nîmes en 2025 ?
✅ Une attractivité en hausse
📈 +40 % en 5 ans sur le prix du m² selon les derniers chiffres (mai 2025)
🎓 Présence d’étudiants (facultés, IUT, IFAG, etc.)
🚆 TGV vers Paris, A9 et A54 pour rayonner vers Montpellier ou Marseille
☀️ Climat méditerranéen, proche mer et Cévennes
✅ Un marché diversifié
Appartements anciens en cœur de ville
Maisons avec jardin en périphérie
Quartiers populaires à fort potentiel (Chemin Bas d’Avignon, Pissevin)
Quartiers prisés avec forte demande locative (Écusson, Jean-Jaurès, Montaury)
2. Avant d’acheter : les questions essentielles à se poser
🧠 1. Quel est votre objectif ?
Recherche de rentabilité ou de valorisation patrimoniale ?
Projet de location nue, meublée, saisonnière ?
Revente à moyen/long terme ?
💰 2. Quel est votre budget réel ?
Avez-vous intégré les frais de notaire, travaux, gestion, assurances ?
Savez-vous simuler votre cashflow locatif ?
📍 3. Quel quartier cibler ?
Souhaitez-vous un bien en centre-ville (forte demande, moins de stationnement) ?
Ou préférez-vous la périphérie pour la rentabilité brute plus élevée ?
🏡 4. Quel type de bien choisir ?
Studio, T2 ou T3 ?
Maison ou appartement ?
Avec terrasse, balcon, parking ? (critères clés à Nîmes)
3. Les types d’investissement locatif possibles à Nîmes
🏢 Location nue
Plus simple fiscalement (régime micro foncier ou réel)
Idéal pour une stratégie patrimoniale longue
🛋️ Location meublée
Plus rentable (jusqu’à +20 % de loyers)
Fiscalité avantageuse sous le régime LMNP
🧳 Location saisonnière (Airbnb)
Rentabilité explosive dans l’Écusson, proche Arènes
Réglementée (autorisation mairie + taxe de séjour)
🧓 Location senior ou étudiante
Demande croissante : résidences étudiantes, résidences seniors ou coliving
Rentabilité régulière et bonne stabilité des locataires
4. Les clés pour réussir son investissement à Nîmes
🔍 1. Bien analyser le potentiel locatif
Comparez le prix au m² à la valeur locative du quartier
Étudiez la vacance locative : certains secteurs sont plus tendus que d’autres
Identifiez la cible : étudiant, couple, retraité, coloc, famille…
🛠️ 2. Soigner l’état du bien
Le coup de cœur prime : soignez cuisine, salle de bain et luminosité
Un bien rénové se loue plus vite et plus cher
🧾 3. Maîtriser la fiscalité
Régime micro foncier ou réel ?
Investir en LMNP ?
Dispositifs Pinel, Denormandie, ou déficit foncier ?
🧑💼 4. S’entourer d’un expert local
Un conseiller immobilier indépendant vous aide à :
Dénicher les bonnes affaires
Négocier au juste prix
Optimiser le potentiel locatif
Gérer les démarches administratives
5. Quartiers de Nîmes à suivre de près 👀
Écusson : Airbnb, LMNP meublé - Jean-Jaurès : Location nue ou meublée - Montaury : Étudiants, meublé - Route d’Avignon : Travaux de requalification (rentabilité forte) - Puech du Teil : Familles, long terme - Chemin Bas / Pissevin : Quartiers en reconversion (investisseur aguerri).
6. 📊 Rentabilité à Nîmes : exemple concret
Achat d’un T2 de 45 m² dans le quartier Jean-Jaurès :
Prix d’achat : 140 000 € (avec frais)
Loyer meublé mensuel : 650 €
Charges : 50 €, taxe foncière : 700 €/an
Rentabilité brute : 5,57 %
Rentabilité nette : environ 4,5 %
💡 Possibilité d'optimisation avec du déficit foncier si travaux, ou via le statut LMNP réel.
7. Les erreurs fréquentes à éviter ⚠️
Sous-estimer le budget travaux ou mobilier
Oublier de vérifier les charges de copropriété
Acheter trop cher (coup de cœur ≠ rentabilité)
Mal estimer la fiscalité à long terme
Choisir un quartier mal desservi ou trop risqué
✅ En résumé
Définir son projet : Rentabilité ou patrimoine ?
Étudier le quartier : Demande, accessibilité, prix m²
Choisir le bon bien : Typologie, état, cible locative
Optimiser la fiscalité : LMNP, micro, réel…
S'entourer de pros : Conseiller local, comptable, notaire