Charges de copropriété : que vérifier avant d’acheter un appartement ?
Charges, travaux, fonds travaux, impayés et procès-verbaux d’AG : découvrez les points à vérifier dans une copropriété avant d’acheter un appartement.
CONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
8/7/20265 min lire
Charges de copropriété : que vérifier avant d’acheter un appartement ?
Lorsqu’on visite un appartement, on regarde naturellement sa surface, son état, son exposition, son balcon ou encore son DPE.
Mais acheter un appartement signifie également entrer dans une copropriété.
Et une copropriété mal entretenue, fortement endettée ou confrontée à d’importants travaux peut peser lourdement sur le budget des années suivantes.
Avant d’acheter, il faut donc regarder au-delà du montant mensuel des charges.
1. Que comprennent les charges de copropriété ?
Les charges permettent de financer le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble.
Selon la résidence, elles peuvent notamment concerner :
le nettoyage et l’entretien des parties communes ;
l’électricité des parties communes ;
les espaces verts ;
l’ascenseur ;
le chauffage collectif ;
l’eau ;
l’assurance de l’immeuble ;
les honoraires du syndic ;
certains contrats d’entretien.
Le montant peut donc varier considérablement d’une copropriété à une autre.
Deux appartements vendus au même prix peuvent finalement représenter des budgets annuels très différents.
2. Des charges élevées sont-elles forcément inquiétantes ?
Non.
Un montant élevé doit surtout être expliqué.
Une résidence avec ascenseur, gardien, chauffage collectif, espaces verts ou piscine aura naturellement davantage de dépenses qu’un petit immeuble sans équipements particuliers.
À l’inverse, des charges très faibles ne garantissent pas que la copropriété soit bien gérée.
Elles peuvent aussi traduire un entretien limité ou le report de certains travaux.
La bonne question n’est donc pas :
« Les charges sont-elles élevées ? »
mais :
« Que financent-elles réellement ? »
3. Demandez le détail des charges
Avant de vous engager, examinez les documents de la copropriété.
Le montant global annuel est utile, mais il faut comprendre sa composition.
Regardez notamment les dépenses liées aux principaux postes : entretien, énergie, syndic, assurance et équipements collectifs.
Cela permet également de repérer certaines évolutions importantes d’une année à l’autre.
Une augmentation ponctuelle peut avoir une explication parfaitement logique.
Une progression régulière mérite davantage d’attention.
4. Lisez les procès-verbaux des assemblées générales
C’est l’un des documents les plus instructifs avant d’acheter.
Les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent de connaître la vie de l’immeuble.
Vous pourrez notamment y retrouver :
les travaux votés ;
les travaux envisagés ;
les problèmes techniques ;
les procédures éventuelles ;
les désaccords importants ;
certaines difficultés de paiement ;
les décisions concernant les équipements communs.
Ne vous contentez donc pas de regarder le montant des charges.
Lisez ce que la copropriété prévoit de faire dans les prochaines années.
5. Vérifiez les travaux déjà votés
Ravalement, toiture, ascenseur, chauffage collectif ou étanchéité peuvent représenter des dépenses importantes.
Lors d’une vente, il faut identifier les travaux déjà votés et comprendre les appels de fonds correspondants.
La date à laquelle une dépense devient exigible est importante pour déterminer qui doit la régler vis-à-vis de la copropriété.
Vendeur et acquéreur peuvent prévoir entre eux une répartition différente dans l’acte, mais cet accord ne modifie pas les règles applicables au syndic.
Il faut donc examiner ce point avec le notaire avant la signature.
6. Regardez aussi les travaux qui ne sont pas encore votés
C’est parfois encore plus important.
Une façade très dégradée ou une toiture vieillissante peut nécessiter des travaux même si aucune décision définitive n’a encore été prise.
Les procès-verbaux peuvent contenir des indices :
devis demandés, études engagées, discussions reportées ou travaux évoqués lors de plusieurs assemblées.
Un appartement peut donc sembler attractif alors qu’une dépense importante se prépare.
7. À quoi sert le fonds travaux ?
Le fonds travaux constitue une réserve destinée à anticiper certaines dépenses futures de la copropriété.
Il est alimenté par les cotisations des copropriétaires et peut notamment servir à financer certains travaux prévus ou nécessaires dans l’immeuble.
Lors d’un achat, il est intéressant de regarder :
le montant du fonds existant ;
la part rattachée au lot ;
les travaux susceptibles d’être financés ;
les décisions déjà prises par la copropriété.
Attention : le fonds travaux ne doit pas être confondu avec le budget courant de fonctionnement de l’immeuble.
8. Les impayés de charges sont-ils un signal d’alerte ?
Ils méritent en tout cas d’être examinés.
Quelques retards ponctuels ne signifient pas automatiquement qu’une copropriété est en difficulté.
En revanche, un niveau important d’impayés peut fragiliser sa trésorerie.
Si plusieurs copropriétaires ne règlent plus leurs charges, le syndicat peut rencontrer davantage de difficultés pour payer les fournisseurs ou financer certains travaux.
Avant un achat, les documents transmis permettent notamment de connaître l’état global des impayés de charges de la copropriété et les éventuelles dettes envers les fournisseurs.
C’est une information à ne pas négliger.
9. Que se passe-t-il lorsqu’un copropriétaire ne paie plus ?
Le paiement des charges n’est pas facultatif.
Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas les sommes dues, le syndic est chargé de leur recouvrement.
La procédure peut commencer par une relance puis une mise en demeure.
Si la situation persiste, différentes procédures de recouvrement peuvent être engagées.
Dans certaines conditions, après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, certaines provisions futures peuvent également devenir immédiatement exigibles.
Pour un acheteur, l’essentiel n’est pas de connaître chaque étape de la procédure judiciaire.
Il faut surtout comprendre qu’un niveau élevé d’impayés peut avoir des conséquences sur l’ensemble de la copropriété.
10. Regardez le plan pluriannuel de travaux
Le projet de plan pluriannuel de travaux et le plan éventuellement adopté donnent une vision des travaux susceptibles d’être nécessaires dans les années à venir.
Selon la situation de l’immeuble, cela peut concerner :
la conservation du bâtiment ;
la sécurité ;
les équipements ;
la performance énergétique.
Pour un acquéreur, cette information est précieuse.
Un appartement en parfait état intérieur peut se trouver dans un immeuble qui nécessitera prochainement d’importants travaux collectifs.
11. Ne regardez pas seulement l’appartement
C’est une erreur fréquente lors d’une visite.
Cuisine neuve, belle terrasse ou décoration soignée peuvent provoquer un coup de cœur.
Mais prenez également quelques minutes pour regarder :
la façade, la toiture lorsque cela est possible, la cage d’escalier, l’ascenseur, les caves, les garages et l’état général des parties communes.
Ces éléments donnent souvent une première indication sur la manière dont l’immeuble est entretenu.
Avant de faire une offre, retrouvez également Achat immobilier : 7 vérifications avant de faire une offre.
12. Les charges ont-elles un impact sur la valeur d’un appartement ?
Elles peuvent influencer la décision d’un acquéreur.
Un appartement intéressant mais associé à des charges importantes devra pouvoir justifier ce niveau de dépenses par les prestations proposées.
L’état général de la copropriété compte également.
Un immeuble bien entretenu, avec des travaux anticipés et une situation financière saine, peut rassurer davantage qu’une copropriété où les dépenses importantes sont constamment reportées.
Il faut donc analyser l’appartement et la copropriété comme un ensemble.
À retenir
Avant d’acheter un appartement, ne vous contentez jamais de demander :
« Combien coûtent les charges ? »
Cherchez également à savoir :
ce qu’elles comprennent, comment elles évoluent, quels travaux ont été votés, quels travaux sont envisagés, quel est le niveau des impayés et quelle est la situation du fonds travaux.
Les documents de copropriété peuvent révéler des informations déterminantes pour votre budget futur.
Et si vous recherchez un appartement ou préparez un projet immobilier local, retrouvez ma page Achat immobilier à Nîmes.