Dégâts locatifs : qui paie quoi
Dégâts locatifs : découvrez ce qui relève du locataire ou du propriétaire, et comment éviter les litiges lors de l’état des lieux.
CONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
9/30/202611 min lire
Dégâts locatifs : locataire ou propriétaire, qui paie ?
Trou dans un mur, parquet abîmé, peinture défraîchie, fuite d’eau, moisissures, vitre cassée…
Lorsqu’un logement loué présente des dégradations, la même question revient : qui doit payer, le locataire ou le propriétaire ?
La réponse dépend essentiellement de trois éléments :
l’origine du problème ;
la différence entre dégradation et vétusté ;
l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie.
Le principe général est assez simple : le locataire assure l’entretien courant et répond des dégradations qui lui sont imputables ; le propriétaire prend notamment en charge les réparations liées à la vétusté, aux défauts du logement ou aux travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives.
Mais dans la pratique, certaines situations sont beaucoup moins évidentes.
Quelle différence entre dégradation et vétusté ?
C’est la distinction essentielle.
La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration résultant du temps et de l’usage normal du logement.
Par exemple :
une peinture qui a naturellement vieilli ;
un revêtement de sol usé par les années ;
un équipement arrivé en fin de vie ;
des éléments qui se détériorent normalement avec le temps.
Cette usure normale ne doit pas être assimilée à une dégradation imputable au locataire.
Une dégradation, en revanche, résulte généralement d’un usage anormal, d’une négligence ou d'un dommage causé pendant l’occupation.
Par exemple :
une moquette brûlée ;
une porte détériorée ;
un parquet profondément rayé ;
des équipements cassés par mauvaise utilisation ;
des dégâts provoqués par un animal.
Le locataire n’a donc pas à rendre un logement neuf lorsqu’il quitte les lieux.
Il doit le restituer en tenant compte de l’usure normale liée au temps.
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement ainsi que les réparations locatives.
Cela peut notamment concerner :
l’entretien courant des sols et murs ;
certaines petites réparations des portes et fenêtres ;
le remplacement de petites pièces ;
l’entretien des joints ;
certains travaux d’entretien de plomberie ;
l’entretien courant des équipements mis à sa disposition ;
l’entretien du jardin privatif lorsqu’il en existe un.
Le locataire doit également répondre des dégradations qu’il a causées ou qui résultent d’un usage anormal du logement.
Un trou dans un mur est-il à la charge du locataire ?
Pas nécessairement dans toutes les situations.
Quelques petits trous correspondant à l’usage normal d’un logement ne doivent pas être analysés de la même manière qu’un mur présentant de nombreuses perforations ou des détériorations importantes.
L’état des lieux et l’importance des dommages sont donc déterminants.
Lorsqu’une véritable remise en état est rendue nécessaire par les dégradations du locataire, son coût peut lui être réclamé.
Une vitre cassée : qui paie ?
Lorsqu’une vitre est cassée par maladresse ou par un comportement imputable au locataire, son remplacement peut relever de sa responsabilité.
En revanche, si le dommage résulte d’un événement dont le locataire n’est pas responsable, la situation doit être analysée différemment.
C’est notamment le cas lorsqu’un sinistre ou un événement extérieur intervient.
L’origine du dommage est donc toujours essentielle.
Un parquet rayé ou taché : qui paie ?
Il faut là encore distinguer usure normale et dégradation.
Un parquet qui présente progressivement des marques correspondant à plusieurs années d’utilisation peut relever de la vétusté.
Un parquet brûlé, profondément rayé ou fortement taché à la suite d’un incident peut en revanche constituer une dégradation imputable au locataire.
L’ancienneté du revêtement doit être prise en compte.
Un propriétaire ne peut pas systématiquement demander au locataire le prix d’un parquet neuf pour remplacer un parquet déjà ancien.
Peinture jaunie ou abîmée : qui doit repeindre ?
Une peinture ne reste pas neuve indéfiniment.
Si elle s’est simplement ternie ou usée avec le temps, il s’agit généralement de vétusté.
En revanche, des dégradations importantes peuvent être imputables au locataire :
dessins sur les murs ;
taches importantes ;
détériorations anormales ;
travaux réalisés sans autorisation lorsqu’une remise en état peut être exigée.
Il faut donc éviter la règle trop simpliste :
« La peinture n’est plus neuve, donc le locataire doit repeindre. »
Ce n’est pas ainsi que la vétusté fonctionne.
Moisissures : locataire ou propriétaire ?
C’est l’un des cas les plus délicats.
La présence de moisissures ne permet pas, à elle seule, de désigner le responsable.
Plusieurs causes sont possibles :
ventilation insuffisante ;
aérations obstruées ;
absence d’aération du logement ;
infiltration ;
fuite ;
défaut d’isolation ;
problème structurel ;
humidité provenant du bâtiment.
Si les moisissures résultent d’un défaut d’entretien ou d’aération imputable au locataire, sa responsabilité peut être engagée.
Si elles résultent d’une infiltration, d’un défaut du bâtiment ou d’une réparation relevant du bailleur, elles ne peuvent pas lui être automatiquement imputées.
Il faut rechercher la cause avant de déterminer qui paie.
Fuite d’eau : qui doit payer ?
Tout dépend de l’origine de la fuite.
Un problème lié à l’entretien courant ou à une réparation locative peut relever du locataire.
Une canalisation vétuste, un défaut de construction ou un équipement qui doit être remplacé en raison de son ancienneté relève généralement du propriétaire.
Lorsque la fuite provoque un dégât des eaux, les assurances peuvent également intervenir.
Il faut donc distinguer :
la réparation de la cause de la fuite
et
l’indemnisation des dommages provoqués par le sinistre.
Ce sont deux questions différentes.
Chaudière en panne : propriétaire ou locataire ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant d’une chaudière individuelle lorsqu’il en a la charge, notamment l’entretien annuel prévu par la réglementation.
Mais lorsqu’une chaudière tombe en panne en raison de sa vétusté ou qu’elle doit être remplacée parce qu’elle arrive en fin de vie, le remplacement relève normalement du propriétaire.
En revanche, une panne provoquée par un défaut d’entretien imputable au locataire peut engager sa responsabilité.
Électroménager en location meublée : qui paie ?
Dans une location meublée, certains équipements sont fournis avec le logement.
Le locataire doit les entretenir et répondre des dommages qu’il cause.
Mais si un appareil tombe simplement en panne en raison de sa vétusté ou d’une défaillance qui n’est pas imputable au locataire, sa réparation ou son remplacement relève du bailleur.
L’âge de l’équipement et l’origine de la panne sont donc essentiels.
Les dégâts causés par un animal sont-ils à la charge du locataire ?
Oui lorsqu’ils sont imputables à l’animal dont le locataire est responsable.
Par exemple :
porte griffée ;
parquet endommagé ;
moquette détériorée ;
murs abîmés.
Ces dégâts ne correspondent pas à une usure normale du logement.
Ils peuvent donc faire l’objet d’une retenue justifiée sur le dépôt de garantie.
L’état des lieux permet-il de déterminer qui paie ?
Il joue un rôle essentiel.
L’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement lorsque le locataire en prend possession.
L’état des lieux de sortie décrit son état lorsqu’il rend les clés.
La comparaison permet d’identifier les différences apparues pendant la location.
C’est pourquoi un bon état des lieux doit être précis.
Écrire simplement :
« murs : bon état »
est beaucoup moins utile que de préciser :
« peinture blanche, deux petits trous côté fenêtre, trace de frottement derrière la porte ».
Des photographies peuvent également compléter le document.
Que se passe-t-il sans état des lieux d’entrée ?
La situation devient plus compliquée.
Lorsque l’absence d’état des lieux résulte du refus du locataire ou d’une négligence des deux parties, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
Lorsque le propriétaire a refusé d’établir l’état des lieux malgré une mise en demeure du locataire, les règles de preuve sont différentes.
L’absence d’état des lieux ne signifie donc pas automatiquement que le propriétaire peut tout facturer au locataire.
Peut-on retenir le dépôt de garantie pour des dégradations ?
Oui, lorsqu’une retenue est justifiée.
Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant notamment à des réparations locatives non effectuées ou à des dégradations imputables au locataire.
Mais ces retenues doivent être justifiées.
Le propriétaire peut notamment s’appuyer sur :
les états des lieux d’entrée et de sortie ;
des photographies ;
des devis ;
des factures ;
éventuellement un constat de commissaire de justice.
Le dépôt de garantie n’est donc pas une somme que le propriétaire peut conserver librement à la fin de la location.
Le propriétaire doit-il réellement faire les travaux pour retenir une somme ?
Une retenue doit être justifiée, notamment par des devis ou des factures.
L’objectif est d’évaluer le coût du dommage imputable au locataire.
En cas de contestation, les éléments de preuve, l’état du logement et la justification du montant demandé seront examinés.
Il faut également tenir compte de la vétusté : le locataire n’a pas à financer la remise à neuf d’un élément déjà ancien comme s’il venait d’être installé.
Quel délai pour rendre le dépôt de garantie ?
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois à compter de la restitution des clés.
Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences justifiant des retenues, le délai maximal est de 2 mois.
Dans une copropriété, une provision correspondant à la régularisation des charges peut également être conservée sous certaines conditions.
Et si les dégâts coûtent plus cher que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie ne constitue pas un plafond de responsabilité.
Si les réparations imputables au locataire coûtent davantage que le montant conservé, le propriétaire peut lui réclamer le complément, à condition de pouvoir justifier sa demande.
Par exemple, un dépôt de garantie de 700 € ne signifie pas que la responsabilité du locataire est limitée à 700 € si des dégradations justifiées représentent un montant supérieur.
Peut-on appliquer une grille de vétusté ?
Oui, dans certaines conditions.
Une grille de vétusté permet de tenir compte de la durée de vie théorique des matériaux et équipements et de leur vieillissement.
Elle peut notamment prévoir :
une durée de vie théorique ;
une période de franchise ;
un coefficient d’abattement annuel.
Cela permet d’éviter qu’un locataire supporte le coût intégral du remplacement d’un équipement déjà largement amorti par son ancienneté.
Les parties peuvent convenir d’utiliser certaines grilles de vétusté répondant aux conditions réglementaires.
Qui paie en cas de sinistre ?
Un sinistre ne doit pas être confondu avec une simple dégradation locative.
Dégât des eaux, incendie, tempête ou événement provenant d’un autre logement peuvent faire intervenir les assurances.
Il faut alors déterminer :
l’origine du sinistre ;
les dommages causés ;
les responsabilités éventuelles ;
les contrats d’assurance concernés.
Le fait qu’un dégât apparaisse pendant la location ne signifie donc pas automatiquement qu’il est à la charge du locataire.
Le propriétaire peut-il facturer des travaux de rénovation au locataire ?
Pas simplement parce qu’il souhaite rénover le logement après son départ.
Il faut distinguer :
la remise en état liée à des dégradations imputables au locataire
et
la rénovation ou l’amélioration décidée par le propriétaire.
Si une peinture est simplement vieillissante et que le propriétaire décide de repeindre tout l’appartement pour le moderniser, il ne peut pas automatiquement faire supporter cette rénovation au locataire sortant.
Cette distinction est importante lorsqu’un propriétaire envisage ensuite de vendre ou de remettre le logement sur le marché.
Pour la réflexion plus générale sur la rénovation : Faire des travaux avant de vendre : bonne ou mauvaise idée ?.
Et si le logement est en copropriété ?
Un problème constaté dans l’appartement peut parfois provenir d’une partie commune.
Une infiltration peut par exemple avoir pour origine :
la toiture ;
une canalisation commune ;
la façade ;
une terrasse relevant de la copropriété.
Dans ce cas, il ne faut pas conclure trop rapidement à une responsabilité du propriétaire ou du locataire.
L’origine du désordre doit être recherchée.
Si des travaux doivent ensuite être réalisés dans l’appartement ou sur les parties communes, il faut également respecter les règles de la copropriété.
À lire : Rénover en copropriété : guide essentiel pour éviter les litiges.
Comment éviter les litiges ?
Pour le locataire :
lire attentivement l’état des lieux d’entrée ;
demander rapidement sa correction lorsqu’un défaut a été oublié ;
prendre des photos ;
signaler rapidement les fuites ou anomalies ;
entretenir régulièrement le logement ;
conserver les justificatifs d’entretien.
Pour le propriétaire :
réaliser un état des lieux précis ;
conserver les documents et photographies ;
répondre aux demandes concernant les réparations qui lui incombent ;
distinguer vétusté et dégradation ;
justifier précisément toute retenue sur le dépôt de garantie.
Dans les deux cas, les écrits sont précieux.
Que faire en cas de désaccord ?
La première étape consiste généralement à essayer de trouver une solution amiable.
Chaque partie doit pouvoir présenter ses éléments :
bail ;
états des lieux ;
photographies ;
échanges écrits ;
devis ;
factures ;
justificatifs d’entretien.
En cas de désaccord persistant, il est possible selon la situation de se rapprocher notamment de l’ADIL, de recourir à une démarche de conciliation ou, en dernier recours, de saisir la juridiction compétente.
Lorsqu’un état des lieux ne peut pas être réalisé amiablement, un commissaire de justice peut également intervenir dans les conditions prévues par la réglementation.
À retenir
Pour savoir qui doit payer un dégât dans un logement loué, posez-vous quatre questions :
1. Quel était l’état du logement à l’entrée ?
2. Quelle est l’origine du dommage ?
3. S’agit-il d’une dégradation ou simplement de vétusté ?
4. Dispose-t-on de documents permettant de le démontrer ?
En résumé :
Locataire : entretien courant, réparations locatives et dégradations qui lui sont imputables.
Propriétaire : vétusté, réparations qui ne sont pas locatives, défauts du logement et travaux relevant de ses obligations.
Mais lorsqu’un sinistre, une copropriété ou un défaut du bâtiment intervient, il faut rechercher l’origine du problème avant d’attribuer la responsabilité.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il facturer une peinture ancienne au locataire ?
Pas simplement parce qu’elle est ancienne. L’usure résultant du temps et de l’usage normal relève de la vétusté. Des détériorations anormales peuvent en revanche être imputées au locataire.
Qui paie un trou dans un mur ?
Cela dépend de son importance et des circonstances. Une dégradation nécessitant une véritable remise en état peut être à la charge du locataire, tandis que l’appréciation de petites traces d’usage doit tenir compte de l’état initial et de la vétusté.
Qui paie les moisissures ?
Cela dépend de leur origine. Un défaut d’aération imputable au locataire et une infiltration provenant du bâtiment n'entraînent pas les mêmes responsabilités.
Peut-on retenir tout le dépôt de garantie ?
Seulement si les sommes dues et les dégradations justifiées atteignent ou dépassent son montant. Les retenues doivent pouvoir être justifiées.
Le dépôt de garantie limite-t-il ce que le locataire peut devoir ?
Non. Lorsque le montant des dégradations imputables au locataire et dûment justifiées dépasse le dépôt de garantie, le propriétaire peut demander le complément.
Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Le délai maximal est généralement d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée et de deux mois lorsqu’il fait apparaître des différences justifiant des retenues.
Qui paie une réparation due à la vétusté ?
Les réparations rendues nécessaires par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire.