Achat immobilier 2026 : 10 vérifications avant de signer
Achat immobilier en 2026 : découvrez 10 vérifications essentielles avant de signer. DPE, toiture, copropriété, risques et travaux à prévoir à Nîmes.
TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
2/2/20265 min lire
Acheter un bien immobilier en 2026 : les vérifications indispensables avant de signer
Acheter une maison ou un appartement est un engagement important. Et derrière un coup de cœur peuvent parfois se cacher des travaux coûteux, des charges imprévues ou des contraintes administratives.
À Nîmes comme ailleurs, une visite réussie ne suffit pas pour sécuriser un achat immobilier.
Avant de faire une offre ou de signer un avant-contrat, voici les points essentiels à examiner.
1. Vérifier l'état général du logement
Une peinture récente ou une décoration soignée peuvent masquer certains défauts.
Pendant la visite, il est important d'observer :
Les fissures sur les murs et les façades.
Les éventuelles traces d'humidité.
L'état apparent de la toiture.
Les menuiseries et les volets.
Les installations de chauffage.
L'état des sols et des plafonds.
Une fissure n'est pas systématiquement inquiétante. Sa localisation, son évolution et son origine sont déterminantes.
Pour approfondir ce sujet, consultez Fissures sur une maison : quand faut-il vraiment s'inquiéter ?.
En cas de doute sérieux, l'avis d'un professionnel du bâtiment peut être nécessaire.
2. Lire attentivement les diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique apporte des informations importantes sur le logement.
Selon les caractéristiques du bien, il peut notamment comprendre :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le diagnostic amiante.
Le constat de risque d'exposition au plomb.
Les diagnostics gaz et électricité.
L'état relatif à la présence de termites.
L'état des risques.
Les informations relatives à l'assainissement.
Tous ces diagnostics ne sont pas systématiquement obligatoires : leur exigibilité dépend notamment de l'âge du bâtiment, de ses installations et de sa localisation.
Un diagnostic ne remplace pas une expertise complète du bâtiment, mais il constitue une source d'information essentielle avant l'achat.
3. Comprendre les conséquences du DPE
Le DPE renseigne sur la consommation énergétique conventionnelle du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
Un bien classé F ou G peut nécessiter des travaux importants pour améliorer sa performance.
En 2026, les logements classés G sont concernés par les exigences de décence énergétique applicables à la location en France métropolitaine. Le calendrier prévoit une extension aux logements F en 2028, puis E en 2034.
Ces échéances sont particulièrement importantes pour un projet d'investissement locatif.
Pour une résidence principale, il faut surtout anticiper le confort, les dépenses énergétiques et le coût des éventuels travaux.
4. Examiner la toiture et les gros travaux
La toiture est un élément essentiel de la protection du bâtiment.
Son état peut avoir des conséquences importantes sur le budget d'un acquéreur.
Il est utile de se renseigner sur :
L'âge approximatif de la couverture.
Les travaux déjà réalisés.
Les éventuelles infiltrations.
L'état de l'isolation des combles.
Les factures et garanties disponibles.
Une toiture ancienne n'est pas nécessairement à refaire. En revanche, des désordres constatés doivent être examinés.
Retrouvez des explications dans Toiture : l'anatomie d'un toit.
5. Vérifier les risques naturels, notamment à Nîmes
La situation géographique du logement mérite une attention particulière.
À Nîmes, le risque d'inondation doit notamment être étudié selon l'emplacement du bien.
L'état des risques transmis dans le cadre de la vente permet d'identifier certaines expositions réglementaires.
Il est également possible de consulter le site officiel Géorisques.
Selon la situation, il convient aussi de vérifier les règles d'urbanisme et les éventuelles restrictions concernant les travaux futurs.
Un terrain spacieux ou une dépendance ne signifie pas nécessairement que toutes les transformations seront autorisées.
6. En copropriété, regarder au-delà de l'appartement
Lorsqu'on achète un appartement, on acquiert également une quote-part des parties communes.
Il faut donc s'intéresser à l'ensemble de l'immeuble.
Parmi les documents à examiner figurent notamment :
Les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Le montant des charges de copropriété.
Les travaux votés ou envisagés.
La situation financière de la copropriété.
Les éventuelles procédures en cours.
Le règlement de copropriété.
Un appartement proposé à un prix attractif peut entraîner des dépenses importantes si des travaux de façade, de toiture ou d'équipements collectifs sont prévus.
Le coût réel d'un achat en copropriété ne se limite jamais au prix du logement.
7. Contrôler les surfaces et les annexes
Surface habitable, surface privative Carrez, garage, cave, terrasse ou combles : ces éléments ne répondent pas tous aux mêmes règles de calcul.
Il est donc important de distinguer les surfaces annoncées et leur nature.
Pour un lot de copropriété concerné par la loi Carrez, la superficie privative doit être mentionnée dans les conditions prévues par la réglementation.
Pour une maison individuelle, les surfaces communiquées doivent également être examinées avec attention, notamment lorsque des pièces ont été aménagées ultérieurement.
Une dépendance ou des combles aménagés ne sont pas nécessairement régularisés sur le plan administratif.
8. Vérifier l'assainissement
Pour une maison, il est essentiel de savoir si le logement est raccordé au réseau public d'assainissement ou équipé d'une installation individuelle.
En présence d'un assainissement non collectif, le diagnostic réalisé dans le cadre de la vente permet de connaître l'état de l'installation et les éventuels travaux nécessaires.
Une installation non conforme peut entraîner des obligations de travaux pour l'acquéreur, selon les conclusions du contrôle et les règles applicables.
Ce point doit être étudié avant de finaliser le budget.
9. Observer l'environnement à différentes heures
Un logement peut être très agréable lors d'une visite et présenter des contraintes à d'autres moments de la journée.
Avant d'acheter, il est intéressant de revenir dans le quartier pour vérifier :
La circulation et le bruit.
Le stationnement.
L'ensoleillement réel.
Les commerces et les transports.
L'ambiance du voisinage.
Les accès aux principaux axes routiers.
L'exposition joue également un rôle dans le confort quotidien, particulièrement pendant les étés nîmois.
Pour en savoir plus, découvrez Exposition d'un logement : quelle orientation choisir ?.
10. Chiffrer les dépenses avant de s'engager
Le prix d'achat ne représente qu'une partie du budget.
Il faut également anticiper les frais d'acquisition, les travaux, les charges, la taxe foncière et les dépenses d'entretien.
Lorsqu'une rénovation importante est nécessaire, mieux vaut solliciter des devis plutôt que de se contenter d'une estimation approximative.
Une maison moins chère à l'achat peut finalement revenir plus cher qu'un bien déjà rénové.
L'essentiel est de comparer les logements en tenant compte de leur coût global.
En conclusion
En 2026, acheter sereinement signifie prendre le temps de vérifier avant de signer.
Diagnostics, état du bâtiment, copropriété, assainissement, risques naturels et budget travaux : ces éléments peuvent influencer fortement la pertinence d'un achat.
Un coup de cœur est important, mais il doit s'accompagner d'une analyse objective.
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Dominique Mallet – Conseiller immobilier indépendant SAFTI à Nîmes