Viager immobilier : fonctionnement, calcul et points de vigilance
Comment fonctionne une vente en viager ? Bouquet, rente, viager occupé ou libre, calcul et risques : les points à connaître avant de signer.
CONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
10/4/20263 min lire
Viager immobilier : fonctionnement, calcul et points de vigilance
Vendre ou acheter un logement en viager repose sur un principe particulier : une partie du prix peut être versée au moment de la vente, puis complétée par une rente versée au vendeur pendant toute sa vie.
Cette formule peut répondre à certains projets patrimoniaux, mais elle nécessite de bien comprendre son fonctionnement avant de s'engager.
Comment fonctionne une vente en viager ?
Dans une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier et l'acheteur débirentier.
Le prix peut notamment comprendre :
un bouquet, versé lors de la signature ;
une rente viagère, généralement mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Le bouquet n'est pas obligatoire. Son montant est librement déterminé entre les parties.
La rente est ensuite calculée en tenant notamment compte de la valeur du bien, de l'âge du vendeur, du montant du bouquet et, dans un viager occupé, du droit conservé par le vendeur sur le logement.
Viager occupé ou viager libre ?
Il faut distinguer deux situations.
Le viager occupé
Le vendeur continue à habiter le logement selon le droit prévu dans l'acte de vente.
L'acheteur devient propriétaire mais ne peut donc pas disposer immédiatement du logement.
Cette occupation est prise en compte dans le calcul économique de l'opération.
Le viager libre
Le logement est disponible dès la vente.
L'acheteur peut alors l'occuper ou, selon la situation, le mettre en location.
La valeur économique n'est donc pas calculée de la même manière qu'en viager occupé.
Comment est calculée la rente ?
Il n'existe pas un montant standard.
Le calcul prend notamment en considération :
la valeur du bien immobilier ;
l'âge du vendeur ;
son espérance de vie statistique ;
le montant du bouquet ;
le caractère libre ou occupé du viager ;
la valeur du droit d'usage et d'habitation lorsqu'il existe.
L'estimation du bien constitue donc une étape essentielle.
Pour un logement situé à Nîmes, sa valeur doit d'abord être déterminée selon le marché réel, ses caractéristiques et son état. Retrouvez ma démarche sur Vendre et faire estimer un bien immobilier à Nîmes.
Quels sont les avantages pour le vendeur ?
Le viager peut notamment permettre à un propriétaire de transformer une partie de son patrimoine immobilier en revenus réguliers.
Dans un viager occupé, il peut également continuer à vivre dans son logement selon les conditions prévues dans l'acte.
Mais ce choix doit être comparé à d'autres possibilités : vente classique, conservation du bien ou transmission.
Il n'existe donc pas de solution systématiquement plus avantageuse.
Quels sont les risques pour l'acheteur ?
La principale particularité du viager est évidente : la durée pendant laquelle la rente sera versée n'est pas connue à l'avance.
L'acquéreur doit donc disposer d'une capacité financière suffisante pour assumer durablement ses engagements.
Il faut également examiner attentivement :
la répartition des charges ;
les travaux ;
la taxe foncière ;
les conditions d'occupation ;
l'indexation éventuelle de la rente.
Tous ces éléments doivent être clairement définis dans l'acte.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
Le contrat peut prévoir des mécanismes destinés à protéger le vendeur, notamment une clause permettant, sous certaines conditions, de demander la résolution de la vente en cas de non-paiement.
Le contenu de l'acte est donc particulièrement important.
La vente immobilière en viager doit être réalisée devant notaire, comme toute vente immobilière.
Peut-on vendre en viager une maison nécessitant des travaux ?
Oui.
Mais l'état du logement influence naturellement sa valeur.
Toiture, DPE, chauffage, fissures ou rénovation générale doivent donc être pris en compte avant de déterminer les conditions financières du viager.
Lorsque le logement nécessite une rénovation importante, consultez également Faire des travaux avant de vendre : bonne ou mauvaise idée ?.
À retenir
Le viager n'est ni une bonne ni une mauvaise solution par principe.
Il faut surtout vérifier :
la valeur réelle du logement, le montant du bouquet, la rente, les conditions d'occupation et la répartition des dépenses.
Pour le vendeur comme pour l'acheteur, l'objectif est de comprendre précisément les engagements pris avant la signature.