Acheter un terrain pour construire : les vérifications indispensables
Terrain constructible : PLU, étude de sol, viabilisation, servitudes, budget et permis. Les vérifications essentielles avant d’acheter pour construire.
TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
3/24/20266 min lire
Acheter un terrain pour construire : les vérifications indispensables
Acheter un terrain pour y construire sa maison peut sembler plus simple que rechercher un logement existant : on choisit l'emplacement, on dessine la maison et on lance le chantier.
En réalité, la réussite du projet se joue en grande partie avant même l'achat du terrain.
Constructibilité, règles d'urbanisme, nature du sol, raccordements, servitudes ou budget : un terrain séduisant au premier regard peut imposer des contraintes importantes.
Voici les principaux points à vérifier avant de signer.
1. Un terrain constructible ne permet pas de construire n'importe quoi
La première vérification concerne évidemment la constructibilité.
Mais savoir qu'un terrain est constructible ne suffit pas.
Le Plan local d'urbanisme (PLU) peut notamment imposer des règles concernant :
l'implantation de la maison ;
les distances par rapport aux limites ;
la hauteur de la construction ;
l'emprise au sol ;
l'aspect extérieur ;
les accès ;
le stationnement ;
parfois certains matériaux ou caractéristiques architecturales.
Un terrain peut donc être constructible tout en étant incompatible avec la maison que vous aviez imaginée.
Il faut vérifier le projet par rapport au terrain, et pas seulement vérifier que le terrain est constructible.
2. Demander un certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme constitue un document particulièrement utile avant l'achat.
Il permet d'obtenir des informations sur les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété ainsi que certaines taxes et participations.
Selon le projet, un certificat d'urbanisme opérationnel permet également de savoir si l'opération envisagée est réalisable et renseigne sur l'état des équipements publics existants ou prévus.
C'est donc un moyen de sécuriser davantage son projet avant de s'engager.
3. Vérifier la nature du sol
C'est un point essentiel et parfois sous-estimé.
La nature du terrain influence directement la conception des fondations et donc potentiellement le coût de construction.
Les sols argileux nécessitent une attention particulière en raison du phénomène de retrait-gonflement : le sol peut varier de volume selon son niveau d'humidité et provoquer des mouvements susceptibles d'endommager une construction mal adaptée.
Dans certaines zones d'exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable doit être fournie lors de la vente d'un terrain constructible non bâti.
Cette étude ne doit pas être considérée comme une simple formalité. Elle permet de mieux connaître le sol et d'adapter le projet de construction.
4. Terrain plat ou terrain en pente ?
Un terrain en pente peut offrir une très belle vue et permettre un projet architectural intéressant.
Mais il peut également entraîner des dépenses supplémentaires :
terrassement ;
soutènement ;
adaptation des fondations ;
gestion des eaux ;
accès au chantier ;
aménagement des extérieurs.
Le prix d'achat du terrain doit donc être apprécié avec les contraintes qu'il entraîne.
Un terrain moins cher à l'achat peut finalement conduire à un projet global plus coûteux.
5. Le terrain est-il viabilisé ?
La présence des réseaux à proximité est un autre point déterminant.
Il faut notamment vérifier les possibilités de raccordement :
à l'eau potable ;
à l'électricité ;
aux télécommunications ;
au réseau public d'assainissement lorsqu'il existe.
Lorsque le terrain n'est pas raccordé, la distance entre la future maison et les réseaux peut avoir une incidence importante sur le budget.
Si l'assainissement collectif n'est pas disponible, un dispositif d'assainissement individuel peut être nécessaire.
Avant l'achat, mieux vaut donc savoir précisément ce qui arrive réellement en limite de propriété et ce qui reste à financer.
6. Vérifier les servitudes
Une servitude peut limiter ou organiser l'utilisation d'une propriété.
Il peut s'agir, par exemple, d'un droit de passage permettant à un voisin d'accéder à sa parcelle.
D'autres contraintes peuvent concerner des réseaux ou certaines règles d'utilité publique.
Toutes ne rendent évidemment pas le terrain impropre à la construction, mais elles doivent être connues avant l'achat.
Un accès utilisé quotidiennement par un voisin n'aura pas le même impact sur votre projet qu'une servitude technique peu visible.
7. Le bornage est-il clair ?
Avant d'acheter, il est également important de connaître précisément les limites de la parcelle.
La superficie cadastrale et la réalité physique du terrain ne doivent pas être confondues avec un bornage contradictoire réalisé par un géomètre-expert.
Cette question devient particulièrement importante lorsque la future construction doit être implantée près d'une limite séparative.
Quelques dizaines de centimètres peuvent parfois modifier l'implantation prévue de la maison.
8. Étudier l'environnement avant de regarder uniquement la vue
Un terrain peut être magnifique lors d'une visite et réserver quelques surprises.
Prenez le temps d'observer :
la circulation ;
le bruit ;
les constructions voisines ;
les vis-à-vis ;
les accès ;
l'orientation ;
la végétation ;
les projets susceptibles d'être réalisés à proximité.
Il peut être utile de revenir à différents moments de la journée.
Un environnement très calme le dimanche matin peut être beaucoup plus animé un jour de semaine.
9. L'exposition : pas seulement une question de plein sud
L'exposition doit être étudiée en fonction du projet architectural et du climat.
À Nîmes, rechercher systématiquement une orientation plein sud sans réfléchir au confort d'été serait trop simpliste.
La position des ouvertures, les protections solaires, la végétation, les débords de toiture et l'organisation des pièces participent également au confort.
L'objectif est de profiter de la lumière naturelle tout en évitant une surchauffe excessive pendant l'été.
Pour mieux comprendre ce point, consultez Exposition d’un logement : Nord, Sud, Est ou Ouest ?.
10. Calculer le budget global, pas seulement le prix du terrain
C'est probablement l'une des erreurs les plus fréquentes.
Le budget ne se limite pas à :
terrain + maison.
Il faut également anticiper, selon le projet :
les frais liés à l'acquisition ;
l'étude de sol ;
le bornage lorsqu'il est nécessaire ;
les raccordements ;
le terrassement ;
les fondations adaptées au terrain ;
la taxe d'aménagement ;
les honoraires éventuels d'architecte ou de maîtrise d'œuvre ;
les aménagements extérieurs ;
les clôtures ;
les accès et stationnements ;
les éventuels surcoûts pendant le chantier.
Une marge de sécurité est également préférable pour absorber les imprévus.
Un terrain attractif n'est réellement intéressant que si le projet complet reste compatible avec votre budget.
11. Sécuriser l'achat par rapport au projet de construction
Lorsqu'un terrain est acheté avec l'objectif précis d'y construire une maison, il est important que l'avant-contrat soit rédigé en cohérence avec le projet.
Obtention du financement, possibilité de construire le projet envisagé ou autres conditions nécessaires doivent être examinées avec le notaire et les professionnels concernés.
L'objectif est simple : éviter de devenir propriétaire d'un terrain sur lequel le projet initial ne peut finalement pas être réalisé.
12. À Nîmes, les risques naturels méritent une attention particulière
Avant l'achat d'un terrain, il est également indispensable de consulter les informations disponibles concernant les risques naturels et technologiques.
La nature du sol, le ruissellement, les inondations ou le retrait-gonflement des argiles peuvent avoir des conséquences directes sur la construction.
Ces informations ne signifient pas nécessairement qu'il faut abandonner le projet.
Elles permettent surtout de concevoir une maison adaptée au terrain plutôt que d'essayer ensuite d'adapter le terrain à une maison déjà choisie.
Terrain ou maison existante : que choisir ?
Construire permet de concevoir un logement adapté à ses besoins : distribution des pièces, performances énergétiques, équipements et organisation des espaces.
Mais cela implique également des délais, des démarches administratives, le suivi d'un chantier et un budget dont il faut maîtriser toutes les composantes.
Acheter une maison existante offre une vision beaucoup plus immédiate du logement et de son environnement, mais peut nécessiter des travaux.
Il n'existe donc pas de solution universellement meilleure.
Le choix dépend du budget, du calendrier, du secteur recherché et de l'envie — ou non — de gérer un projet de construction.
Si vous hésitez entre construction et achat dans l'ancien, retrouvez également mes conseils pour votre projet d'achat immobilier à Nîmes.
À retenir
Avant d'acheter un terrain, ne regardez pas uniquement sa superficie, son prix et sa vue.
Vérifiez d'abord sa constructibilité réelle, le PLU, le sol, les réseaux, les servitudes, les limites, les risques et le coût global du projet.
Une bonne parcelle n'est pas simplement un terrain sur lequel on peut construire.
C'est un terrain sur lequel on peut construire la maison souhaitée, dans de bonnes conditions et avec un budget maîtrisé.