Revenu cadastral : boostez la valeur locative de votre bien

🏠 Introduction : pourquoi s’intéresser au revenu cadastral ?

Le revenu cadastral, aussi appelé valeur locative cadastrale, est une base de calcul utilisée pour déterminer plusieurs taxes :

• Taxe foncière

• Taxe d’habitation (résiduelle dans certains cas)

• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

• Et parfois, impôt sur le revenu foncier

Mais ce revenu cadastral est également un indicateur fiscal de la valeur d’usage d’un bien immobilier. Et, dans certains cas, l’augmenter volontairement peut être un levier fiscal ou comptable utile, notamment en location meublée au réel, en SCI à l’IS, ou en bilan patrimonial.

📊 1. Comprendre la valeur locative cadastrale

Avant toute chose, il faut savoir que le revenu cadastral est déterminé par l’administration fiscale, sur la base de :

• La surface pondérée du logement

• Le niveau de confort

• La catégorie du bien (de 1 à 8 selon le standing)

• La situation géographique

Il s'agit d'une valeur théorique de loyer annuel, évaluée à partir de barèmes qui datent des années 1970, révisés uniquement en cas de travaux ou déclaration.

🛠️ 2. Travaux valorisants : un levier méconnu

Réaliser certains travaux d’amélioration permet de requalifier votre bien dans une catégorie supérieure, ce qui peut entraîner une revalorisation du revenu cadastral.

Travaux qui peuvent déclencher une revalorisation :

• Création d’une salle d’eau ou d’un WC supplémentaire 🚿

• Ajout d’un chauffage central ou pompe à chaleur ♨️

• Isolation thermique performante (label DPE amélioré)

• Transformation d’un grenier en pièce habitable

• Agrandissement (véranda, extension, garage transformé)

• Aménagement de combles ou sous-sol

• Création de prestations annexes (terrasse, balcon, piscine…)

💡 À savoir : si ces travaux augmentent la surface habitable ou changent le confort du bien, vous êtes tenu de les déclarer dans un délai de 90 jours.

👉 Déclaration en ligne ici : Formulaire 6704 IL – Service Public

🧾 3. Pourquoi chercher à augmenter ce revenu cadastral ?

À première vue, cela peut paraître contre-intuitif car cela entraîne plus de taxes.

Mais dans certaines situations spécifiques, un revenu cadastral plus élevé est bénéfique :

Pour les investisseurs en location meublée au réel (LMNP/LMP) :

• La taxe foncière est déductible des revenus.

• Un revenu cadastral plus haut = plus de charges à imputer, donc moins d’impôts.

Pour les propriétaires en SCI à l’IS :

• Amortissements basés sur la valeur du bien + charges.

• Le calcul fiscal repose sur des bases plus réalistes que l’ancienne VL cadastrale figée.

Pour une revente future :

• Une valeur locative supérieure renforce l'attractivité patrimoniale du bien auprès d’un investisseur.

• Cela peut aussi faciliter une requalification bancaire en bien à haut rendement locatif.

🧮 4. Comment estimer la nouvelle valeur cadastrale ?

Il est difficile de calculer soi-même la valeur locative révisée, mais l'administration peut vous communiquer une estimation sur demande ou suite à une déclaration.

Étapes :

1. Réalisez les travaux valorisants

2. Déclarez en ligne ou via le formulaire papier 6704 IL

3. Attendez la réponse des impôts avec une nouvelle cotation du bien

4. La valeur locative sera ajustée l’année suivante

📍 Vous pouvez aussi demander une fiche d'évaluation cadastrale à votre centre des impôts fonciers pour connaître les éléments pris en compte dans votre cas.

⚠️ 5. Attention : quand ne pas chercher à augmenter

Dans les cas suivants, une augmentation du revenu cadastral peut être contre-productive :

• Si vous êtes propriétaire occupant, vous paierez plus de taxes sans aucun gain locatif

• En location nue au régime micro-foncier, cela ne change rien (les charges ne sont pas déductibles)

• Pour un bien peu valorisable dans une zone tendue, mieux vaut éviter de déclencher un réexamen de situation

🔗 Liens utiles :

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F11065 – Déclaration après travaux

• https://www.legifrance.gouv.fr – Code général des impôts