Réunir deux appartements en copropriété
Réunir deux appartements en copropriété ? Découvrez les démarches clés, autorisations et astuces pour réussir votre projet immobilier.
RÉNOVATION ET AMÉLIORATIONCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
6/15/202610 min lire
Réunir deux appartements en copropriété : quelles démarches ?
Vous possédez deux appartements voisins et souhaitez les réunir ? Ou vous envisagez d’acheter le logement mitoyen pour agrandir le vôtre ?
Sur le papier, le projet peut sembler simple : créer une ouverture entre les deux logements et ne former qu’un grand appartement.
En copropriété, la réalité est parfois plus complexe.
Réunir deux appartements peut nécessiter une étude technique, l’autorisation de l’assemblée générale et, selon le projet, une modification des documents de la copropriété.
Tout dépend notamment de l’endroit où l’ouverture sera créée et de la nature des éléments concernés.
Peut-on réunir deux appartements en copropriété ?
Oui.
Deux lots peuvent être réunis matériellement pour former un seul logement.
Ils peuvent être :
côte à côte sur le même étage ;
situés l’un au-dessus de l’autre ;
reliés par une ouverture dans un mur ;
reliés verticalement par un escalier intérieur.
Mais avant de commencer les travaux, il faut répondre à une question essentielle :
les travaux concernent-ils uniquement des parties privatives ou affectent-ils des parties communes ?
La réponse détermine une grande partie des démarches à effectuer.
Première étape : lire le règlement de copropriété
Avant même de demander des devis, consultez le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Le règlement permet notamment de connaître :
la destination de l’immeuble ;
les règles applicables aux parties privatives ;
la définition des parties communes ;
les éventuelles restrictions concernant les travaux ;
la répartition des charges.
L’état descriptif de division permet quant à lui d’identifier précisément les différents lots.
Ces documents sont indispensables pour déterminer la situation juridique des deux appartements.
En cas de doute, le syndic peut fournir une copie du règlement de copropriété.
Peut-on percer une cloison entre deux appartements sans autorisation ?
Si la séparation est constituée uniquement d’une cloison totalement privative et que les travaux n’affectent ni les parties communes, ni la structure, ni l’aspect extérieur de l’immeuble, la situation peut être relativement simple.
Mais il ne faut jamais supposer qu’un mur est privatif simplement parce qu’il se trouve à l’intérieur des appartements.
Avant toute démolition, il faut déterminer sa nature.
Un architecte, un bureau d’études structure ou un professionnel compétent peut être nécessaire pour confirmer la faisabilité du projet.
Et si le mur est porteur ?
La situation change.
Un mur porteur peut relever des parties communes selon le règlement de copropriété.
Créer une ouverture peut alors affecter la structure de l’immeuble.
Il faudra généralement préparer un dossier technique comprenant notamment :
plans ;
dimensions de l’ouverture ;
étude de structure ;
technique de renforcement envisagée ;
descriptif des travaux.
L’objectif est de démontrer que le projet ne compromet pas la solidité de l’immeuble.
Ne commencez jamais le percement avant d’avoir obtenu les autorisations nécessaires.
Pour approfondir la préparation technique d’un chantier : Rénovation : évitez les pièges coûteux.
Peut-on créer un escalier entre deux appartements superposés ?
Oui, mais la création d’un duplex nécessite généralement de réaliser une ouverture dans le plancher afin d’installer l’escalier.
Cette ouverture est appelée une trémie.
Or un plancher participe généralement à la structure du bâtiment et peut relever des parties communes.
Le percement d’une trémie constitue précisément un exemple de travaux pouvant nécessiter l’autorisation de l’assemblée générale.
Une étude technique est donc indispensable avant d’engager le projet.
Faut-il l’autorisation de la copropriété ?
Pas nécessairement pour tous les travaux.
Si les travaux restent strictement à l’intérieur des parties privatives et n’affectent aucune partie commune ni l’aspect extérieur de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas systématiquement nécessaire.
En revanche, lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire.
Cela peut notamment concerner :
le percement d’un mur porteur commun ;
la création d’une trémie ;
certaines interventions sur les planchers ;
le déplacement de canalisations communes ;
certaines modifications de façade.
Il est donc essentiel de qualifier précisément les travaux avant de commencer.
Quelle majorité pour autoriser les travaux ?
Contrairement à une idée répandue, ce n’est pas automatiquement la double majorité de l’article 26.
L’autorisation donnée à un copropriétaire pour effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble relève généralement de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
La majorité applicable peut toutefois varier si le projet comporte d’autres opérations juridiques, par exemple l’acquisition ou l’aliénation d’une partie commune ou certaines modifications du règlement de copropriété.
C’est pourquoi le projet doit être examiné dans son ensemble avant la rédaction de la résolution soumise au vote.
Comment présenter le projet à l’assemblée générale ?
Le projet doit être inscrit à l’ordre du jour.
Il est préférable de transmettre au syndic un dossier suffisamment précis pour que les copropriétaires puissent comprendre ce qui est envisagé.
Selon les travaux, celui-ci peut comprendre :
plans avant/après ;
étude d’un architecte ;
étude structure ;
descriptif technique ;
emplacement de l’ouverture ;
méthode de renforcement ;
conditions d’intervention de l’entreprise ;
attestations d’assurance des professionnels.
Plus le dossier est clair, plus l’assemblée générale peut se prononcer en connaissance de cause.
Faut-il fusionner juridiquement les deux lots ?
C’est une question différente de leur réunion physique.
Deux appartements peuvent être reliés matériellement sans que leur situation juridique soit automatiquement transformée en un lot unique.
Il faut donc distinguer :
la réunion physique des logements
et
la modification juridique des lots de copropriété.
Selon le projet et l’objectif recherché, il peut être nécessaire de faire intervenir un géomètre-expert et un notaire afin d’examiner l’état descriptif de division et, si nécessaire, de le modifier.
Les tantièmes doivent-ils être modifiés ?
Pas automatiquement du seul fait qu’une porte est créée entre deux appartements.
Les deux lots peuvent continuer à exister juridiquement avec leurs tantièmes respectifs.
En revanche, certaines modifications du projet peuvent avoir des conséquences sur :
l’état descriptif de division ;
les quotes-parts ;
la répartition de certaines charges ;
le règlement de copropriété.
La situation doit donc être étudiée au cas par cas.
Il faut éviter de considérer que réunir physiquement deux appartements entraîne automatiquement une nouvelle répartition des tantièmes.
Faut-il passer chez le notaire ?
Pas nécessairement pour le simple fait de créer une communication entre deux lots qui restent juridiquement distincts.
En revanche, lorsqu’une modification juridique des lots, du règlement ou de l’état descriptif de division doit être publiée au service de publicité foncière, l’intervention d’un notaire devient nécessaire.
Un géomètre-expert peut également intervenir pour établir les documents techniques nécessaires à la modification de la copropriété.
Faut-il une autorisation de la mairie ?
Une réunion intérieure de deux appartements n'entraîne pas systématiquement une autorisation d’urbanisme.
Mais certaines opérations peuvent nécessiter des démarches supplémentaires, notamment lorsqu’elles modifient :
la façade ;
l’aspect extérieur ;
la destination du bien ;
ou d’autres éléments soumis aux règles d’urbanisme.
À Nîmes, une vigilance particulière s’impose également dans certains secteurs patrimoniaux ou aux abords de monuments historiques.
Il faut donc vérifier le projet auprès du service urbanisme lorsque les travaux dépassent le simple aménagement intérieur.
Peut-on réunir deux appartements avant d’obtenir l’accord de la copropriété ?
Lorsque l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire : non, les travaux ne doivent pas être réalisés avant son obtention.
Réaliser d’abord les travaux en espérant les régulariser ensuite expose le propriétaire à un risque important.
La copropriété peut notamment contester des travaux réalisés sans autorisation lorsqu’ils affectent les parties communes.
La bonne méthode consiste donc à :
vérifier le règlement ;
faire étudier techniquement le projet ;
déterminer les autorisations nécessaires ;
obtenir l’accord de l’assemblée générale lorsqu’il est requis ;
seulement ensuite commencer les travaux.
Quels professionnels consulter ?
Selon la complexité du projet, plusieurs intervenants peuvent être nécessaires.
Architecte ou maître d’œuvre
Pour concevoir l’aménagement et coordonner le projet.
Bureau d’études structure
Particulièrement important lorsqu’un mur porteur ou un plancher est concerné.
Géomètre-expert
Lorsque la division juridique, l’état descriptif ou les tantièmes doivent être étudiés ou modifiés.
Notaire
Lorsqu’une modification doit être publiée au service de publicité foncière.
Syndic
Pour examiner le règlement et inscrire la résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Entreprise assurée pour les travaux réalisés
Il est indispensable de vérifier les assurances correspondant aux interventions prévues.
Combien coûte la réunion de deux appartements ?
Il n’existe pas de prix standard.
Le budget dépend énormément du projet.
Créer une simple ouverture dans une cloison privative n’a évidemment rien à voir avec :
l’ouverture d’un mur porteur ;
la création d’une trémie ;
l’installation d’un escalier ;
le déplacement d’une cuisine ;
la modification des réseaux ;
une rénovation complète des deux logements.
Il faut également intégrer les éventuels frais d’architecte, bureau d’études, géomètre, notaire et copropriété.
Une estimation sérieuse doit donc être réalisée à partir du projet réel, et non simplement à partir d’un prix moyen au mètre carré.
Réunir deux appartements augmente-t-il leur valeur ?
Pas automatiquement.
Un grand appartement peut être rare et recherché dans certains secteurs.
Mais réunir deux petits appartements peut également réduire la possibilité de les vendre séparément ou de répondre à deux marchés différents.
La valeur finale dépend notamment :
de l’emplacement ;
de la demande pour les grandes surfaces ;
de la qualité de l’aménagement ;
du nombre de chambres ;
de la luminosité ;
de la circulation entre les pièces ;
du coût des travaux ;
de la possibilité éventuelle de séparer à nouveau les logements.
Le coût du projet ne se retrouve donc pas nécessairement intégralement dans la valeur de revente.
Faut-il conserver la possibilité de séparer les appartements ?
C’est souvent une question intéressante à se poser avant les travaux.
Lorsque cela est techniquement possible, conserver certains éléments peut faciliter une séparation future :
portes palières ;
compteurs ;
réseaux ;
cuisines ou arrivées techniques ;
organisation des circulations.
Cette réversibilité peut présenter un intérêt patrimonial.
Mais elle ne doit pas empêcher de créer un logement cohérent et agréable à vivre.
Que vérifier avant d’acheter le deuxième appartement ?
Si vous envisagez d’acheter le logement voisin uniquement pour l’intégrer au vôtre, ne signez pas en supposant que la réunion sera forcément possible.
Avant l’achat, examinez notamment :
le règlement de copropriété ;
l’état descriptif de division ;
la nature du mur ou du plancher séparatif ;
les procès-verbaux d’assemblées générales ;
les éventuelles contraintes techniques ;
les réseaux ;
les charges des deux lots ;
la faisabilité de l’ouverture envisagée.
L’achat du deuxième appartement et la possibilité de réunir les logements sont deux sujets différents.
Pour préparer plus largement l’acquisition d’un appartement : Acheter un bien immobilier à Nîmes.
Et lors de la revente ?
Si les deux appartements ont été réunis, le vendeur doit pouvoir expliquer clairement la situation aux acquéreurs.
Il est utile de conserver :
les autorisations de l’assemblée générale ;
les plans ;
les études techniques ;
les factures ;
les documents du géomètre ;
les éventuels actes notariés ;
les autorisations administratives ;
les attestations relatives aux travaux.
Ces documents permettent de comprendre ce qui a été réalisé et dans quelles conditions.
Lors d’une estimation immobilière à Nîmes, la configuration du bien, sa situation juridique et la qualité de la réunion doivent être prises en compte pour déterminer sa valeur sur le marché.
À retenir
Réunir deux appartements en copropriété est parfaitement envisageable, mais il ne suffit pas de créer une porte entre les deux logements.
Avant les travaux, vérifiez quatre points :
1. La situation juridique
Que prévoient le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?
2. La faisabilité technique
Mur porteur, plancher, réseaux ou simple cloison ?
3. Les autorisations
Les travaux affectent-ils les parties communes ou l’aspect extérieur ?
4. L’avenir du bien
Faut-il modifier juridiquement les lots et est-il intéressant de conserver une certaine réversibilité ?
Ces vérifications réalisées avant le chantier évitent bien des difficultés par la suite.
Questions fréquentes
Faut-il l’accord de la copropriété pour réunir deux appartements ?
Pas systématiquement. Si les travaux restent entièrement privatifs et n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur, l’accord de l’assemblée générale n’est pas nécessaire dans tous les cas. Il devient en revanche nécessaire lorsque des parties communes sont affectées.
Peut-on ouvrir un mur porteur entre deux appartements ?
Cela peut être possible après étude technique, mais si le mur relève des parties communes, une autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire.
Quelle majorité faut-il pour percer un mur porteur en copropriété ?
L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes relève généralement de la majorité de l’article 25. D’autres décisions liées au projet peuvent toutefois relever de majorités différentes.
Faut-il fusionner les deux lots chez le notaire ?
Pas nécessairement. Deux appartements peuvent être réunis physiquement tout en restant deux lots juridiquement distincts. Une modification juridique des lots nécessite en revanche des démarches spécifiques.
Peut-on créer un duplex dans une copropriété ?
Oui, sous réserve de la faisabilité technique et des autorisations nécessaires. La création de la trémie affectant généralement le plancher nécessite une attention particulière.
Réunir deux appartements augmente-t-il leur prix ?
Pas automatiquement. Le résultat dépend du marché local, de la qualité de l’aménagement et de la demande pour ce type de surface.