Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, comment choisir ?
Location nue : micro-foncier ou régime réel ? Seuil, abattement, charges déductibles et déclaration 2044 : comprendre comment déclarer vos loyers.
CONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
9/28/20266 min lire
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, comment choisir ?
Vous louez un appartement ou une maison non meublée ? Les loyers perçus sont en principe imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes principaux existent : le micro-foncier et le régime réel.
Le premier est plus simple. Le second permet de tenir compte des charges réellement supportées par le propriétaire.
Mais lequel choisir ? Tout dépend du montant de vos loyers et surtout des dépenses liées au logement.
Quels loyers sont concernés par les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers concernent principalement les loyers provenant de locations non meublées.
C'est une distinction importante.
Une location meublée relève d'une autre catégorie fiscale : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous louez un logement meublé, vous pouvez consulter mon article LMNP : comprendre le statut de loueur en meublé non professionnel.
Pour une location nue, le propriétaire doit en revanche déterminer s'il relève du micro-foncier ou du régime réel.
Le micro-foncier : la solution la plus simple
Le régime micro-foncier s'applique, sous certaines conditions, lorsque le revenu brut foncier annuel de l'ensemble du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €.
Son fonctionnement est relativement simple.
Vous indiquez le montant brut de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus.
L'administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % destiné à représenter vos charges.
Vous êtes donc imposé sur 70 % des revenus déclarés.
Exemple
Vous percevez 10 000 € de revenus fonciers bruts dans l'année.
Avec le micro-foncier :
10 000 € × 30 % = 3 000 € d'abattement.
Le revenu foncier imposable est donc de :
7 000 €.
Vous n'avez pas à détailler vos dépenses réelles.
C'est l'un des principaux avantages du dispositif.
Quelles sont les limites du micro-foncier ?
La simplicité du micro-foncier peut aussi devenir son principal défaut.
L'abattement de 30 % est forfaitaire.
Si vos dépenses réelles représentent 45 %, 50 % ou davantage de vos revenus locatifs, vous ne pouvez pas les déduire en plus de l'abattement.
Il faut donc regarder vos charges avant de choisir.
Autre point important : certaines situations ou certains régimes particuliers excluent le bénéfice du micro-foncier.
Il ne suffit donc pas de percevoir moins de 15 000 € de loyers pour conclure automatiquement que ce régime est applicable.
Le régime réel : comment fonctionne-t-il ?
Au régime réel, le principe est différent.
Le propriétaire calcule son revenu foncier en tenant compte des recettes encaissées et des charges fiscalement déductibles.
Le régime réel s'applique notamment lorsque les revenus fonciers dépassent le seuil du micro-foncier.
Mais un propriétaire éligible au micro-foncier peut également opter volontairement pour le réel.
Cette option peut être intéressante lorsque les charges supportées sont importantes.
Quelles dépenses peuvent être déductibles ?
Toutes les dépenses liées à un logement loué ne sont pas automatiquement déductibles.
Selon leur nature et sous réserve de respecter les conditions fiscales, on peut notamment retrouver certaines dépenses :
d'entretien et de réparation ;
d'amélioration ;
de gestion et d'administration ;
d'assurance ;
certains impôts liés au bien ;
certaines charges de copropriété ;
les intérêts et frais d'emprunt.
Il faut distinguer ces dépenses des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, qui obéissent à des règles différentes.
Conservez donc soigneusement factures, appels de charges, justificatifs d'assurance, documents bancaires et autres pièces relatives au logement.
Quand le régime réel devient-il intéressant ?
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Vous percevez 12 000 € de loyers annuels.
Avec le micro-foncier, l'abattement de 30 % représente :
3 600 €.
Si vos charges réellement déductibles sont seulement de 2 000 €, le micro-foncier peut sembler avantageux.
Mais imaginons maintenant que vous supportiez 5 500 € de charges déductibles.
Le régime réel mérite alors clairement d'être étudié.
Il ne faut cependant pas choisir uniquement à partir d'une année exceptionnelle.
L'option volontaire pour le régime réel vous engage en principe pendant trois ans.
Il est donc préférable de faire une projection sur plusieurs années avant de décider.
Peut-on choisir le micro-foncier pour un appartement et le réel pour un autre ?
Non.
Le choix ne se fait pas logement par logement.
Lorsque le foyer fiscal possède plusieurs biens produisant des revenus fonciers, le régime retenu s'applique globalement aux revenus fonciers concernés.
Vous ne pouvez donc pas choisir le micro-foncier pour un appartement et le régime réel pour une autre maison simplement parce que cela serait plus avantageux pour chacun séparément.
Comment déclarer au micro-foncier ?
Si vous remplissez les conditions du micro-foncier, la déclaration est relativement simple.
Le montant brut des revenus fonciers est porté sur la déclaration de revenus n° 2042, case 4BE.
L'abattement de 30 % est calculé automatiquement par l'administration.
Il ne faut donc pas retirer vous-même ces 30 % avant d'inscrire le montant.
Vous déclarez le revenu brut concerné, pas le montant après abattement.
Comment déclarer au régime réel ?
Au régime réel, le propriétaire doit déterminer son résultat foncier à l'aide de la déclaration n° 2044, ou de la déclaration spéciale lorsque sa situation l'exige.
Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la déclaration générale de revenus n° 2042.
La déclaration est nécessairement plus détaillée puisqu'il faut renseigner les revenus et les différentes charges prises en compte.
Pour un propriétaire qui réalise un investissement locatif, cette fiscalité doit être intégrée dès le calcul de la rentabilité.
Retrouvez également Premier investissement locatif : 7 erreurs à éviter avant d'acheter.
Et en cas de travaux importants ?
C'est précisément l'une des situations dans lesquelles le régime réel mérite une attention particulière.
Un logement ancien peut nécessiter des travaux après son acquisition ou au cours de sa location.
Mais attention : tous les travaux n'ont pas le même traitement fiscal.
Il ne faut donc jamais partir du principe qu'une facture sera automatiquement déductible des revenus fonciers.
Avant d'engager une rénovation importante, il peut être utile de vérifier simultanément :
son intérêt technique ;
son coût réel ;
son éventuelle déductibilité ;
son impact sur la performance énergétique ;
son intérêt pour la location future.
Pour la partie travaux, consultez également Rénovation d'une maison : comment éviter les erreurs coûteuses ?.
Attention au déficit foncier
Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le calcul peut aboutir à un déficit foncier.
Une partie de ce déficit peut, sous certaines conditions et dans certaines limites, être imputée sur le revenu global, tandis que d'autres sommes peuvent être reportées sur les revenus fonciers des années suivantes.
Les règles deviennent alors plus techniques, notamment en présence d'intérêts d'emprunt ou de travaux importants.
Dans cette situation, il est prudent de vérifier précisément le traitement fiscal applicable à votre cas.
Micro-foncier ou réel : comment choisir ?
La comparaison peut finalement commencer par une question assez simple :
vos charges réellement déductibles sont-elles durablement inférieures ou supérieures à l'abattement de 30 % du micro-foncier ?
Mais ce calcul ne suffit pas toujours.
Il faut également tenir compte :
de la nature des dépenses ;
des travaux prévus ;
des intérêts d'emprunt ;
de la durée de détention ;
des autres biens loués par le foyer ;
de l'engagement de trois ans en cas d'option pour le réel.
Le régime le plus simple n'est donc pas systématiquement le plus avantageux.
À retenir
Pour une location nue, retenez principalement :
Micro-foncier : simplicité, seuil de 15 000 € de revenus fonciers bruts sous réserve d'éligibilité et abattement forfaitaire de 30 %.
Régime réel : prise en compte des charges réellement déductibles et déclaration plus détaillée.
Avant d'acheter un logement destiné à la location, il est donc préférable de ne pas calculer sa rentabilité uniquement à partir du loyer et du prix d'acquisition.
Fiscalité, charges, travaux, financement et vacance locative font partie du calcul.
Si vous envisagez un investissement immobilier local, retrouvez également ma page Acheter un bien immobilier à Nîmes.