Passoire thermique : quels droits pour le locataire en 2026 ?
Logement classé F ou G : travaux, loyer, décence énergétique et recours. Quels sont réellement les droits du locataire en 2026 ?
RÉNOVATION ET AMÉLIORATION
Dominique Mallet
9/16/20263 min lire
Passoire thermique : quels droits pour le locataire en 2026 ?
Un logement classé F ou G au DPE est couramment appelé passoire thermique. Mais un mauvais classement énergétique donne-t-il automatiquement droit à une baisse ou à un remboursement du loyer ?
Non. La situation est plus nuancée.
En revanche, les règles de décence énergétique peuvent donner au locataire des moyens d'action lorsque le logement ne respecte pas les critères imposés par la loi.
Logement G : que dit la règle en 2026 ?
En métropole, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont concernés par le critère de décence énergétique.
Le calendrier prévoit ensuite :
les logements F à partir de 2028 ;
les logements E à partir de 2034.
L'application concrète de ces règles dépend notamment de la situation locative et de la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction du bail.
Pour comprendre l'ensemble du calendrier, consultez DPE en 2026 : ce que propriétaires, vendeurs et bailleurs doivent savoir.
Un locataire peut-il demander le remboursement de son loyer ?
Un classement énergétique insuffisant n'entraîne pas automatiquement le remboursement des loyers déjà versés.
Le locataire ne peut donc pas simplement constater un DPE G et décider de ne plus payer son loyer.
En cas de désaccord sur la décence du logement, une procédure doit être respectée.
Le locataire peut notamment demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Si aucune solution n'est trouvée, le litige peut ensuite être porté devant le juge.
Celui-ci peut, selon la situation, imposer des travaux et prendre des mesures concernant le montant ou le paiement du loyer.
Il faut donc distinguer un droit automatique au remboursement, qui n'existe pas du seul fait du DPE, d'une décision prise dans le cadre d'un litige concernant un logement non décent.
Peut-on augmenter le loyer d'une passoire thermique ?
Les logements classés F ou G sont déjà soumis à des restrictions concernant l'évolution de leur loyer.
Dans les situations prévues par la réglementation, le propriétaire ne peut notamment pas appliquer certaines augmentations de loyer.
Cette règle est différente du calendrier interdisant progressivement la location des logements les moins performants.
Un logement F peut donc encore être loué en 2026 dans les conditions prévues par la réglementation, tout en étant déjà concerné par le gel de certaines augmentations de loyer.
Que doit faire le locataire en cas de problème ?
La première étape consiste à informer le propriétaire et à demander une solution.
Il est préférable de conserver les échanges et les documents utiles : bail, DPE, courriers, photos ou justificatifs permettant d'établir la situation.
Si le désaccord persiste, le locataire peut notamment se rapprocher de l'ADIL pour connaître les démarches correspondant précisément à son cas.
Il ne faut pas cesser unilatéralement de payer son loyer.
Et pour le propriétaire ?
Attendre qu'un locataire engage une procédure est rarement une bonne stratégie.
Un propriétaire possédant un logement mal classé a intérêt à anticiper :
la prochaine échéance réglementaire ;
le coût des travaux ;
la valeur du logement ;
la rentabilité locative ;
l'opportunité de conserver ou de vendre le bien.
Tous les travaux ne doivent pas nécessairement être engagés avant une vente. Il faut comparer leur coût avec leur impact réel sur le DPE et sur la valeur du logement.
J'aborde cette question dans Faire des travaux avant de vendre : bonne ou mauvaise idée ?.
Une passoire thermique peut-elle être vendue ?
Oui.
Un logement classé F ou G peut être vendu. Le classement énergétique doit être communiqué à l'acquéreur et peut naturellement intervenir dans sa décision ou sa négociation.
Pour certaines maisons individuelles et certains immeubles en monopropriété, un audit énergétique réglementaire doit également accompagner la vente. Cette obligation concerne aujourd'hui les classes E, F et G.
Avant d'engager des travaux importants, une estimation permet donc de comparer deux stratégies : rénover avant la vente ou vendre le logement dans son état actuel.
Pour un bien situé à Nîmes, vous pouvez consulter ma page Vendre et faire estimer un bien immobilier à Nîmes.
À retenir
Un logement classé F ou G ne donne pas automatiquement droit au remboursement du loyer.
En revanche :
les logements G sont concernés par les critères de décence énergétique depuis 2025 ;
les logements F le seront à partir de 2028 ;
certaines augmentations de loyers des logements F et G sont déjà interdites ;
un locataire peut demander la mise en conformité d'un logement ne respectant pas les critères de décence ;
en cas de litige, le juge peut imposer des travaux et prendre des mesures concernant le loyer.
Propriétaires comme locataires ont donc intérêt à vérifier la situation exacte du logement plutôt que de se fier uniquement à sa lettre DPE.