Garage, cave, piscine : faut-il les déclarer ?
Cave, garage, piscine, dépendance… découvrez quels éléments doivent être déclarés aux impôts et les risques en cas d’oubli.
TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
5/22/20268 min lire
Garage, cave, piscine : faut-il les déclarer ?
Garage, cave, piscine, abri de jardin, véranda… Lorsqu’un bien immobilier possède des annexes ou que de nouveaux aménagements sont réalisés, une question revient souvent : faut-il les déclarer ?
La réponse est généralement oui lorsqu’une construction ou une modification change la consistance du bien. Mais attention : derrière le mot « déclaration » se cachent en réalité plusieurs démarches différentes.
Déclaration aux impôts, déclaration d’occupation, déclaration préalable de travaux ou permis de construire ne répondent pas aux mêmes règles.
Voici comment s’y retrouver.
Déclaration fiscale et urbanisme : quelle différence ?
C’est le premier point à comprendre.
Lorsqu’on construit une piscine, un garage ou une autre dépendance, deux administrations peuvent notamment être concernées :
l’administration fiscale, pour mettre à jour les caractéristiques et la valeur locative cadastrale du bien ;
la mairie, lorsqu’une autorisation d’urbanisme est nécessaire.
Une construction peut donc devoir être déclarée fiscalement même si sa situation au regard de l’urbanisme doit être examinée séparément.
Il existe également la déclaration d’occupation dans le service « Biens immobiliers » : elle sert notamment à indiquer qui occupe un logement et concerne aussi certaines dépendances comme les garages, caves ou parkings.
Il ne faut donc pas confondre ces différentes obligations.
Un garage doit-il être déclaré ?
Un garage constitue une dépendance immobilière.
Lorsqu’un garage est nouvellement construit, il modifie les caractéristiques de la propriété et doit faire l’objet des démarches fiscales correspondantes.
Selon ses dimensions, son implantation et les règles d’urbanisme applicables, sa construction peut également nécessiter une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
La situation est différente lorsqu’il s’agit d’un garage existant depuis longtemps et déjà correctement enregistré.
Dans ce cas, il ne s’agit évidemment pas de le déclarer une seconde fois, mais plutôt de vérifier que les informations détenues par l’administration correspondent bien à la réalité.
Et un box ou une place de stationnement ?
Un box, un garage ou un emplacement de stationnement privatif peut constituer une dépendance du logement.
Dans le service fiscal « Biens immobiliers », l’administration permet notamment d’associer une cave ou un garage à l’appartement auquel ils sont rattachés lorsqu’ils présentent une situation d’occupation similaire.
Il est donc important, lorsqu’on consulte son espace fiscal, de ne pas regarder uniquement le logement principal.
Une cave doit-elle être déclarée ?
Une cave rattachée à un logement fait partie des éléments susceptibles d'être connus de l’administration fiscale.
Caves, celliers et autres dépendances peuvent apparaître séparément ou être rattachés au logement selon leur situation.
Mais là encore, il faut distinguer une cave existante d’une transformation.
Transformer une cave, modifier sa destination ou réaliser des travaux qui changent sa surface ou sa consistance peut entraîner de nouvelles démarches.
Et si l’on transforme une annexe en pièce habitable, le sujet devient encore différent : il faut alors vérifier à la fois les règles fiscales et les règles d’urbanisme applicables au projet.
Une piscine doit-elle être déclarée ?
C’est probablement le cas qui suscite le plus de questions.
Une piscine constituant une véritable construction fixe peut avoir une incidence sur les impôts locaux puisqu’elle peut augmenter la valeur locative cadastrale de la propriété.
Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas uniquement le matériau du bassin qui compte.
Une piscine peut notamment être considérée comme fixe lorsqu’elle ne peut pas être déplacée sans être démolie ou lorsque son installation a nécessité des travaux qui la rendent durablement attachée au terrain.
Cela concerne évidemment de nombreuses piscines enterrées ou semi-enterrées.
Mais certaines piscines réalisées dans d’autres matériaux peuvent également être concernées.
Une piscine hors-sol doit-elle être déclarée ?
Pas nécessairement dans toutes les situations.
Une petite piscine démontable installée temporairement ne doit pas être assimilée automatiquement à une piscine enterrée permanente.
En revanche, lorsqu’une piscine hors-sol constitue une installation durable et une véritable construction fixée au sol, la situation doit être examinée plus attentivement.
Il faut également distinguer fiscalité et urbanisme.
Une piscine hors-sol installée durablement peut, selon sa surface et sa configuration, être soumise à des règles d’urbanisme.
Faut-il une autorisation pour construire une piscine ?
Cela dépend notamment de la surface du bassin, de sa couverture et de la localisation du terrain.
Dans le cas général, pour une piscine enterrée non couverte :
un bassin jusqu’à 10 m² est généralement dispensé d’autorisation d’urbanisme ;
au-delà de 10 m² et jusqu’à 100 m², une déclaration préalable est généralement nécessaire ;
au-delà, ou selon certaines configurations de couverture, un permis de construire peut être nécessaire.
Attention : les règles peuvent être différentes dans un secteur protégé.
À Nîmes, cette vérification est particulièrement importante compte tenu de la présence de secteurs patrimoniaux et de nombreux monuments historiques.
Il faut donc consulter les règles applicables à la parcelle avant d’engager les travaux.
Garage, véranda, abri de jardin : même principe ?
La création d’une nouvelle dépendance peut également nécessiter des démarches.
Cela peut notamment concerner :
un garage ;
un carport ;
une véranda ;
un abri de jardin ;
une serre ;
une dépendance isolée ;
certains agrandissements.
Les formalités d’urbanisme varient selon la nature du projet, sa surface, son emprise au sol et sa localisation.
Il faut donc éviter une règle simpliste du type : « moins de X m², je n’ai rien à déclarer ».
Une construction peut être dispensée d’une formalité dans un cas et soumise à des règles différentes dans un secteur protégé.
Quel délai pour déclarer une nouvelle construction aux impôts ?
Lorsqu’une construction ou une modification doit faire l’objet d’une déclaration foncière, celle-ci doit en principe être réalisée dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
Cette déclaration permet à l’administration fiscale de mettre à jour les caractéristiques du bien et sa valeur locative cadastrale.
La démarche peut désormais être effectuée depuis l’espace fiscal du propriétaire, dans la rubrique « Biens immobiliers ».
Une piscine augmente-t-elle la taxe foncière ?
Elle peut l’augmenter.
Une piscine fixe constitue une dépendance susceptible d’accroître la valeur locative cadastrale de la propriété.
Or cette valeur sert notamment de base au calcul de certains impôts locaux.
Il est cependant impossible d’affirmer qu’une piscine entraînera une augmentation identique pour tous les propriétaires : le montant dépend de la situation du bien et des règles fiscales applicables.
Comment vérifier ce qui est déjà déclaré ?
Le premier réflexe consiste à consulter son espace personnel sur le site des impôts, rubrique « Biens immobiliers ».
Il est utile de comparer les informations qui y figurent avec la réalité :
logement principal ;
garage ;
cave ;
parking ;
piscine ;
dépendances.
Pour les constructions ou transformations ayant fait l’objet de travaux, il faut également vérifier les autorisations d’urbanisme obtenues.
Attention toutefois : le cadastre n’est pas à lui seul une preuve de conformité urbanistique.
Le fait qu’une construction apparaisse sur un plan cadastral ne signifie pas nécessairement que toutes les autorisations nécessaires ont été obtenues.
Que se passe-t-il lorsqu'une dépendance n'a jamais été déclarée ?
Il faut d’abord déterminer ce qui manque réellement.
Le problème peut concerner :
la situation fiscale du bien ;
une autorisation d’urbanisme ;
la conformité des travaux réalisés ;
ou plusieurs de ces éléments simultanément.
La démarche de régularisation dépendra donc de la situation.
Mieux vaut effectuer cette vérification avant la mise en vente plutôt que découvrir le problème lorsque l’acquéreur, le notaire ou les diagnostics commencent à examiner le dossier.
Pourquoi vérifier ces éléments avant de vendre ?
Lors de la préparation d’une vente, les différences entre la réalité du bien et les documents disponibles peuvent rapidement susciter des questions.
Une piscine, une véranda, un garage transformé ou une dépendance aménagée peuvent avoir une incidence sur :
la description du bien ;
sa surface ;
sa fiscalité ;
les autorisations d’urbanisme ;
et parfois sa valeur.
C’est pourquoi la préparation d’une vente ne consiste pas uniquement à déterminer un prix.
Il faut également comprendre précisément ce qui compose le bien que l’on vend.
Cette vérification fait partie des éléments que j’examine lorsque j’accompagne un propriétaire dans une estimation immobilière à Nîmes.
Une dépendance non déclarée empêche-t-elle forcément une vente ?
Non, pas automatiquement.
Mais elle peut compliquer le dossier et nécessiter des vérifications ou une régularisation.
Tout dépend de la nature de la construction, de son ancienneté, des autorisations obtenues et de sa situation fiscale.
Il est donc préférable de traiter le sujet suffisamment tôt.
Si le bien nécessite plus largement des travaux ou présente plusieurs éléments à remettre en ordre avant sa commercialisation, la question est proche de celle abordée dans Faire des travaux avant de vendre : bonne ou mauvaise idée ?.
Le bon réflexe avant une vente
Avant de mettre un bien sur le marché :
vérifiez les éléments présents dans votre espace « Biens immobiliers » ;
rassemblez les autorisations d’urbanisme relatives aux constructions et transformations ;
comparez les documents avec la configuration actuelle du bien ;
identifiez les éventuelles différences ;
renseignez-vous sur la démarche appropriée avant d'engager une régularisation.
Une maison ancienne peut parfaitement avoir évolué au fil des décennies.
Piscine construite plus tard, garage transformé, véranda ajoutée, dépendance aménagée : l’essentiel est de connaître la situation avant la vente.
C’est d’ailleurs l’un des points qui peut être examiné lorsqu’on prépare la commercialisation d’une maison restée longtemps sans rénovation.
À retenir
Garage, cave et piscine ne suivent pas tous exactement les mêmes règles.
Il faut surtout distinguer trois choses :
1. La déclaration d’occupation
Elle renseigne l’administration fiscale sur l’utilisation des logements et de certaines dépendances.
2. La déclaration foncière
Elle permet de signaler notamment une construction nouvelle ou une modification de la consistance du bien.
3. L’autorisation d’urbanisme
Déclaration préalable ou permis de construire : elle dépend du projet et de sa localisation.
Avant une vente immobilière, vérifier ces trois aspects permet d’éviter bien des mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Un garage doit-il être déclaré aux impôts ?
Un garage constitue une dépendance immobilière. Une nouvelle construction ou une modification de la consistance du bien doit être déclarée selon les règles fiscales applicables. Un garage existant doit également être correctement identifié dans les données détenues par l’administration.
Une cave doit-elle apparaître dans « Biens immobiliers » ?
Les dépendances telles que les caves et garages peuvent apparaître dans le service « Biens immobiliers » et être associées au logement lorsqu’elles présentent la même situation d’occupation.
Une piscine enterrée doit-elle être déclarée ?
Une piscine fixe constituant une véritable construction doit être déclarée fiscalement. Elle peut modifier la valeur locative cadastrale du bien.
Combien de temps a-t-on pour déclarer une piscine après sa construction ?
Lorsque la construction doit faire l’objet d’une déclaration foncière, celle-ci doit en principe être effectuée dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
Une piscine de moins de 10 m² doit-elle être déclarée ?
Il faut distinguer fiscalité et urbanisme. Dans le cas général, une piscine enterrée jusqu’à 10 m² peut être dispensée d’autorisation d’urbanisme, mais cela ne signifie pas automatiquement qu’aucune démarche fiscale n’est nécessaire. Des règles particulières peuvent également s’appliquer en secteur protégé.
Une construction visible au cadastre est-elle forcément conforme ?
Non. Le cadastre a principalement une fonction fiscale. Sa représentation ne suffit pas à démontrer qu’une construction respecte toutes les règles d’urbanisme.