Deux estimations immobilières différentes à Nîmes : laquelle retenir ?

Vous faites estimer votre appartement à Nîmes. Un professionnel vous annonce 235 000 €, un autre 255 000 €. Lequel connaît le mieux le marché ? Et surtout, que faites-vous de ces 20 000 € d’écart au moment de mettre le bien en vente ? Avant de choisir le chiffre le plus rassurant ou de couper la poire en deux, vérifiez que les deux professionnels parlent de la même chose. Une estimation se juge d’abord sur les ventes qui l’appuient, les caractéristiques retenues et ce que le montant représente pour vous.

1. Vérifiez ce que chaque chiffre représente

Un même rendez-vous peut donner lieu à trois chiffres différents :

• La valeur de marché estimée correspond au montant auquel le bien pourrait se vendre, souvent exprimé sous forme de fourchette.

• Le prix de mise en vente est celui auquel vous choisissez de présenter le bien aux acquéreurs.

• Le net vendeur correspond à ce qui vous revient sur le prix de vente, hors honoraires d’intermédiation. Ce n’est pas forcément la somme que vous pourrez réutiliser ensuite si vous avez encore un crédit à rembourser.

Prenons un exemple fictif. Un premier avis propose de publier l’annonce à 250 000 €, dont 10 000 € d’honoraires à votre charge. Si le bien se vend à ce prix, cela représente 240 000 € net vendeur. Un deuxième avis estime le bien à 245 000 € net vendeur. Le chiffre de 250 000 € paraît plus élevé à première vue, mais une fois les deux montants comparés sur la même base, c’est le deuxième qui l’est.

La première question à poser : « Si je vends au montant que vous annoncez, combien me revient-il, avant le remboursement de mon crédit éventuel ? »

2. Demandez à voir les ventes qui justifient l’estimation

Une estimation est plus facile à juger quand on sait à quels biens elle se réfère. Demandez quelles ventes ont été retenues, quand elles ont eu lieu et ce qui les rend comparables au vôtre. Près de l’avenue Jean-Jaurès, un appartement de 65 m² au deuxième étage sans ascenseur peut être moins comparable à un dernier étage avec terrasse dans la même rue qu’à un appartement semblable situé deux rues plus loin. La proximité compte, mais l’étage, le bruit, l’extérieur et le stationnement peuvent changer la comparaison. C’est ce que j’illustre dans mon guide des prix immobiliers à Jean-Jaurès.

Vérifiez aussi si les références sont des biens vendus ou des annonces encore en ligne. Les premiers donnent des points de comparaison. Les secondes vous montrent ce que les acheteurs pourront visiter à la place de votre logement. Les deux sont utiles, mais ne répondent pas à la même question.

3. Repérez l’hypothèse qui fait bouger le prix

Deux professionnels peuvent partir des mêmes ventes et arriver à des conclusions différentes. L’un peut accorder beaucoup de poids à une terrasse. L’autre peut considérer que les travaux à venir dans la copropriété pèseront davantage dans la négociation. L’écart devient utile dès qu’on sait quel point précis le produit.

Pour une maison, demandez par exemple si une dépendance a été distinguée de la surface habitable principale, si le terrain a été apprécié pour son usage réel ou si des travaux ont été intégrés. Pour un appartement, regardez si les deux avis tiennent compte des charges, de l’état de l’immeuble et de la présence d’un parking ou d’un ascenseur.

Un autre détail peut faire la différence. Une estimation peut porter sur le logement en l’état, l’autre sur le bien après quelques améliorations. Si l’écart repose sur une cuisine ou une salle de bains à refaire, comparez le coût des travaux avec le bénéfice attendu avant de les engager. J’aborde cette décision dans mon article sur l’intérêt de faire des travaux avant de vendre.

4. Ne choisissez pas votre prix en faisant la moyenne des deux avis

Si l’on vous propose 235 000 € et 255 000 €, afficher 245 000 € peut sembler raisonnable. Mais ce compromis arithmétique ne corrige ni une mauvaise référence ni une différence entre prix affiché et net vendeur.Reprenez plutôt les deux avis dans cet ordre :

1. Mettez les montants sur la même base, en distinguant le net vendeur et le prix affiché.

2. Identifiez les références les plus proches de votre logement et écartez celles qui reposent sur un bien trop différent.

3. Demandez ce qui justifie le haut et le bas de la fourchette. Un avis argumenté doit vous aider à comprendre pourquoi votre bien se situerait plutôt à une extrémité qu’à l’autre.

4. Fixez un point de suivi dès le départ. Convenez du moment où vous regarderez les contacts qualifiés, les visites et les objections récurrentes. Si les résultats ne sont pas au rendez-vous, vous pourrez examiner le prix, mais aussi la présentation et la diffusion de l’annonce.

Vous n’avez pas besoin d’une troisième estimation simplement pour départager deux chiffres. Elle peut en revanche être utile si un point important est resté sans réponse, par exemple des travaux de copropriété mal documentés ou une dépendance dont la situation n’a pas été clarifiée.

Vous avez déjà reçu deux avis de valeur à Nîmes ?

Apportez-les lors de notre échange. Nous pourrons comparer les références, repérer les hypothèses qui expliquent l’écart et distinguer la valeur estimée du prix auquel vous souhaitez lancer la vente. Je suis Dominique Mallet, conseiller immobilier indépendant au sein du réseau SAFTI. Si vous envisagez de vendre une maison ou un appartement à Nîmes et dans les environs, découvrez mon accompagnement pour faire estimer votre bien immobilier à Nîmes.

Dominique Mallet
Conseiller immobilier indépendant SAFTI à Nîmes