Dégâts locatifs : qui paie quoi vraiment ?

Dégâts locatifs : responsabilités du locataire et du propriétaire, règles légales, exemples concrets et erreurs à éviter.

RÉNOVATION ET AMÉLIORATION

Dominique Mallet

1/26/20263 min lire

🏠 Introduction : un grand classique des litiges locatifs

Les dégâts locatifs font partie des principales sources de tension entre propriétaires et locataires.
Et pour cause : entre usure normale, mauvais entretien et dégradations, la frontière est souvent floue.

Pourtant, la loi est claire. Encore faut-il la connaître… et l’appliquer correctement.

⚖️ Le principe de base à retenir

👉 Le locataire est responsable de l’entretien courant et des dégradations.
👉 Le propriétaire est responsable de la vétusté et des grosses réparations.

Tout l’enjeu est donc de savoir dans quelle catégorie se situe le dommage.

👤 Ce qui incombe au locataire

Le locataire doit :

user du logement “en bon père de famille”,
assurer l’entretien courant,
réparer les dégradations causées par son fait ou celui des personnes qu’il héberge.

Exemples de dégâts à la charge du locataire

🔨 Trous excessifs ou mal rebouchés dans les murs
🖌️ Peintures dégradées, couleurs non remises en état
🚪 Portes cassées ou poignées arrachées
🚿 Joints noircis ou absents par manque d’entretien
🔌 Prises, interrupteurs détériorés
🪟 Vitres cassées (hors tempête ou sinistre reconnu)
🐶 Dégradations causées par un animal

👉 En clair : tout ce qui résulte d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien est à la charge du locataire.

🏠 Ce qui incombe au propriétaire

Le propriétaire doit fournir un logement :

décent,
en bon état d’usage,
et assurer les réparations importantes.

Dégâts à la charge du propriétaire

⏳ Usure normale liée au temps (vétusté)
🧱 Peintures anciennes défraîchies
🪟 Fenêtres vétustes
🔥 Chaudière en panne hors défaut d’entretien
🚰 Fuite liée à une canalisation vétuste
⚡ Installation électrique obsolète

👉 Le locataire n’a pas à payer pour le vieillissement naturel du logement.

🕰️ La notion clé : la vétusté

La vétusté correspond à l’usure normale d’un équipement ou d’un matériau dans le temps, même bien entretenu.

Exemples concrets

Equipement - Usure normale - Dégradation

Peinture - Jaunissement - Taches, trous

Moquette - UséeBrûlée - déchirée

Électroménager - Fonctionnement altéré - Casse

Volets - Fatigue mécanique - Arrachement

👉 Sans grille de vétusté, les litiges sont fréquents.

📄 États des lieux : le document décisif

L’état des lieux d’entrée et de sortie est la pièce maîtresse.

Bonnes pratiques

précis
détaillé
contradictoire
photos possibles (en annexe)

👉 Ce qui n’est pas noté à l’entrée ne peut pas être reproché à la sortie.

💰 Dépôt de garantie : ce qui peut être retenu (ou non)

Le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie uniquement si :

les dégradations sont avérées,
comparables entre entrée et sortie,
justifiées par devis ou factures.

Interdit

❌ Retenir pour simple vétusté
❌ Retenir sans justificatif
❌ Appliquer des montants forfaitaires abusifs

🧾 Assurance habitation : un rôle souvent mal compris

Le locataire doit obligatoirement être assuré.

L’assurance peut intervenir pour :

dégâts des eaux
incendie
explosion
sinistres accidentels

👉 L’assurance ne couvre pas l’usure ni l’entretien courant.

⚠️ Les erreurs fréquentes (et coûteuses)

Confondre vétusté et dégradation
Faire un état des lieux trop léger
Attendre la sortie pour constater un problème ancien
Retenir le dépôt sans preuve
Ne pas anticiper les réparations pendant la location

🧠 Conseil terrain (très utile)

👉 Un bien bien entretenu pendant la location coûte toujours moins cher à la sortie.
👉 Un dialogue régulier évite 80 % des conflits.

🏁 En résumé

✔ Le locataire paie les dégradations et l’entretien courant
✔ Le propriétaire assume la vétusté et les grosses réparations
✔ L’état des lieux est déterminant
✔ Le dépôt de garantie ne peut pas tout justifier
✔ L’anticipation évite les litiges