Mettre un appartement en location : les étapes à respecter en 2026
Mettre un appartement en location en 2026 : DPE, diagnostics, loyer, bail, dossier locataire et état des lieux. Les étapes à respecter.
CONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
3/18/20266 min lire
Mettre un appartement en location : les étapes à respecter en 2026
Mettre un appartement en location ne consiste pas simplement à publier une annonce et à choisir un locataire.
Avant la remise des clés, le propriétaire doit vérifier que le logement peut légalement être loué, déterminer le loyer, réunir les diagnostics, préparer le bail et sélectionner son locataire dans le respect de la réglementation.
Voici les principales étapes à connaître en 2026.
1. Vérifier que le logement est décent
Un propriétaire doit proposer à son locataire un logement décent.
La décence ne se résume pas à une superficie minimale. Le logement doit notamment assurer la sécurité et la santé de l'occupant, disposer des équipements nécessaires à un usage d'habitation, ne pas être infesté de nuisibles et respecter des critères de performance énergétique.
La pièce principale doit notamment présenter :
soit au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
soit un volume habitable d'au moins 20 m³.
Avant toute mise en location, il faut donc regarder l'ensemble du logement et pas uniquement sa superficie.
2. Vérifier le DPE avant de publier l'annonce
Le diagnostic de performance énergétique est devenu un point incontournable pour les propriétaires bailleurs.
En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus au niveau de performance énergétique permettant sa location avec un bail d'habitation.
Le calendrier prévoit ensuite :
à partir de 2028 : logements classés F concernés ;
à partir de 2034 : logements classés E concernés.
Un propriétaire possédant un appartement énergivore doit donc anticiper cette évolution, particulièrement s'il souhaite conserver son bien plusieurs années.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé pour le DPE a par ailleurs évolué. Certains DPE existants peuvent ainsi bénéficier d'une nouvelle étiquette sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Pour approfondir ce sujet, consultez DPE en 2026 : ce que propriétaires, vendeurs et bailleurs doivent savoir.
3. Réunir les diagnostics obligatoires
Le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique annexé au bail.
Selon le logement et sa situation, il peut notamment comprendre :
le DPE ;
le diagnostic électricité lorsque l'installation a plus de 15 ans ;
le diagnostic gaz lorsque l'installation a plus de 15 ans ;
le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements concernés ;
l'état des risques ;
l'information relative au bruit des aérodromes lorsque le logement se situe dans une zone concernée.
Dans un immeuble collectif, le diagnostic amiante des parties privatives doit également être tenu à la disposition du locataire lorsqu'il est applicable.
Mieux vaut donc préparer ces documents avant de rechercher un locataire plutôt que de les découvrir au moment de signer le bail.
4. Location vide ou meublée ?
C'est une décision importante.
Une location meublée ne consiste pas simplement à ajouter un lit et une table dans un appartement.
Le logement doit comporter les équipements permettant au locataire d'y vivre normalement : literie, dispositif d'occultation dans les chambres, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements ou encore matériel d'entretien adapté au logement.
Le choix entre location vide et meublée entraîne également des différences concernant le bail, le dépôt de garantie, la fiscalité et les modalités de congé.
Il doit donc être effectué en fonction du logement, du marché locatif visé et du projet du propriétaire.
Pour la partie fiscale, retrouvez LMNP en 2026 : fiscalité, règles et points de vigilance.
5. Déterminer un loyer cohérent
Fixer le loyer le plus élevé possible n'est pas nécessairement la meilleure stratégie.
Un loyer cohérent dépend notamment :
du quartier ;
de la surface ;
de l'état du logement ;
de ses équipements ;
de la présence d'un balcon ou d'une terrasse ;
du stationnement ;
du type de location ;
et de l'offre locative concurrente.
Il faut également vérifier les règles applicables localement et à la situation du logement avant de fixer ou de réviser un loyer.
Un loyer excessif peut allonger la période de vacance et réduire le nombre de dossiers intéressants.
À l'inverse, un loyer correctement positionné peut faciliter la recherche d'un locataire et favoriser une location plus stable.
6. Préparer correctement l'annonce
Une annonce efficace doit être précise et fidèle au logement.
Les photographies doivent permettre de comprendre les volumes et l'agencement sans donner une vision artificielle du bien.
La description doit indiquer les principales caractéristiques : surface, nombre de pièces, étage, ascenseur, extérieur, stationnement, équipements et localisation.
Certaines informations réglementaires doivent également apparaître dans l'annonce, notamment celles relatives à la performance énergétique.
Le but n'est pas d'obtenir le maximum de contacts possible.
Il est préférable d'attirer des candidats réellement intéressés par le logement et ses caractéristiques.
7. Quels documents demander au candidat locataire ?
Le propriétaire peut vérifier la situation et la solvabilité du candidat, mais il ne peut pas demander n'importe quel document.
La réglementation fixe la liste des justificatifs pouvant être réclamés au candidat et à sa caution.
Il faut donc éviter les anciennes habitudes consistant à demander systématiquement des documents supplémentaires simplement « pour être rassuré ».
De la même manière, il n'existe pas une règle légale générale imposant à tous les locataires de gagner exactement trois fois le montant du loyer.
La sélection doit reposer sur des critères objectifs et respecter l'interdiction des discriminations.
8. Sécuriser le dossier sans se limiter au niveau de salaire
La solvabilité reste évidemment importante pour un propriétaire.
Mais un dossier locatif doit être examiné dans son ensemble : revenus, situation professionnelle, garanties éventuelles et régularité des ressources.
Selon les situations, différentes solutions peuvent également sécuriser la location : caution personnelle, garantie Visale lorsque le candidat y est éligible ou assurance contre les loyers impayés.
Avant de retenir un candidat, il est important de vérifier la cohérence et l'authenticité des documents transmis.
9. Utiliser un bail conforme
Une fois le locataire sélectionné, le contrat doit respecter le modèle et les mentions imposées par la réglementation applicable.
Il doit notamment préciser les caractéristiques du logement, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie lorsqu'il est prévu et les conditions de la location.
Les diagnostics et autres documents obligatoires doivent être annexés au contrat.
Un bail récupéré au hasard sur Internet et jamais actualisé peut contenir des clauses devenues obsolètes ou manquer d'informations obligatoires.
10. Soigner l'état des lieux d'entrée
L'état des lieux protège aussi bien le propriétaire que le locataire.
Il doit être suffisamment précis pour permettre une comparaison avec l'état du logement au moment du départ.
Écrire simplement « bon état » pour toutes les pièces est rarement suffisant.
Il est préférable de décrire les sols, murs, plafonds, équipements et éventuelles dégradations déjà présentes.
Des photographies peuvent compléter utilement le document.
Il faut également relever les compteurs et remettre au locataire le nombre exact de clés correspondant au logement et à ses annexes.
11. Ne pas oublier les obligations pendant la location
Les obligations du propriétaire ne s'arrêtent pas le jour de la remise des clés.
Le bailleur doit notamment maintenir le logement dans un état permettant son utilisation normale et prendre en charge les réparations qui lui incombent.
De son côté, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives prévues par la réglementation.
Une relation locative réussie dépend donc également de la qualité des échanges pendant toute la durée du bail.
12. Location meublée : ne pas regarder uniquement la rentabilité
La location meublée peut présenter des avantages dans certaines situations, mais elle n'est pas systématiquement plus intéressante qu'une location vide.
Il faut prendre en compte le coût du mobilier, son renouvellement, la fiscalité, la rotation éventuelle des occupants et la demande réelle dans le secteur.
Un rendement affiché élevé peut perdre beaucoup de son intérêt si le logement reste régulièrement vacant ou nécessite des dépenses importantes.
Retrouvez également Location meublée en 2026 : rentabilité, fiscalité et LMNP.
À retenir
Avant de mettre un appartement en location, il faut vérifier trois choses essentielles :
le logement peut-il légalement être loué, le loyer est-il cohérent et le dossier locatif est-il correctement sécurisé ?
DPE, diagnostics, annonce, sélection du locataire, bail et état des lieux constituent ensuite les différentes étapes d'une mise en location correctement préparée.
Et pour un propriétaire qui hésite entre conserver son logement pour le louer ou le vendre, il peut également être utile d'en connaître la valeur actuelle.
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