Investir dans l'ancien ou le neuf en 2026 : que choisir ?
Ancien ou neuf pour investir en 2026 ? Comparez prix, travaux, DPE, fiscalité et rentabilité pour réussir votre investissement immobilier à Nîmes.
TENDANCES DU MARCHÉCONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Investir dans l'ancien ou le neuf en 2026 : comment faire le bon choix ?
Acheter un appartement ancien à rénover ou investir dans un logement neuf ? La question se pose régulièrement lorsqu'on souhaite se constituer un patrimoine immobilier ou préparer des revenus locatifs.
L'ancien séduit par ses emplacements et ses possibilités de valorisation. Le neuf attire par son confort et des travaux généralement limités au départ.
Mais le meilleur investissement n'est pas forcément le logement le moins cher, ni celui qui offre le plus d'avantages fiscaux.
Investir dans l'ancien : quels avantages ?
Le principal atout de l'ancien est la diversité des biens disponibles.
À Nîmes, on trouve des appartements dans le centre historique, des immeubles de différentes époques et des logements situés dans des quartiers résidentiels.
Selon le secteur, l'ancien peut présenter plusieurs intérêts :
Un prix d'achat parfois plus accessible.
Des emplacements proches des commerces et des transports.
La possibilité d'améliorer le logement par des travaux.
Un choix varié de surfaces et de configurations.
Un appartement bien situé, correctement entretenu et adapté à la demande locative peut constituer un investissement intéressant.
Mais le prix affiché ne suffit pas pour juger de sa rentabilité.
Les risques à anticiper dans l'ancien
Avant d'acheter, il faut examiner l'état du logement, mais aussi celui de l'immeuble.
Une toiture à refaire, un ravalement de façade ou des travaux de copropriété peuvent modifier considérablement le budget.
La performance énergétique mérite également une attention particulière.
En France métropolitaine, les logements classés G sont concernés depuis 2025 par les exigences de décence énergétique applicables aux locations. Les logements F le seront à partir de 2028, puis les logements E à partir de 2034.
Un appartement ancien affichant une rentabilité séduisante peut donc nécessiter des travaux importants pour rester louable.
Pour approfondir ce sujet, consultez mon article DPE en 2026 : règles, location et impact sur la vente.
Investir dans le neuf : quels avantages ?
Un logement neuf présente généralement des caractéristiques adaptées aux exigences actuelles de confort et de performance énergétique.
Ses principaux atouts sont :
Des équipements récents.
Une meilleure visibilité sur les travaux à court terme.
Des garanties liées à la construction.
Des frais d'acquisition généralement réduits.
Une consommation énergétique maîtrisée lorsque le logement est correctement conçu et utilisé.
Pour un investisseur souhaitant limiter les rénovations initiales, le neuf peut donc représenter une solution intéressante.
Mais attention : neuf ne signifie pas absence totale de charges, de travaux futurs ou de risques.
Quels sont les inconvénients du neuf ?
Le prix d'achat peut être plus élevé que celui d'un logement ancien comparable.
Il faut également examiner l'emplacement, la demande locative et les charges de copropriété.
Dans le cadre d'un achat sur plan, appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le logement n'est pas immédiatement disponible.
Il faut tenir compte du calendrier de livraison, des appels de fonds et des éventuels retards.
Un appartement neuf ne constitue donc pas automatiquement un meilleur investissement.
Ancien ou neuf : quelle rentabilité ?
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le coût total de l'investissement, puis en multipliant le résultat par 100.
Prenons deux exemples fictifs.
Appartement ancien :
Prix d'achat, frais et travaux compris : 150 000 €.
Loyer mensuel hors charges : 750 €.
Loyer annuel : 9 000 €.
Rentabilité brute : 6 %.
Appartement neuf :
Prix d'achat et frais compris : 200 000 €.
Loyer mensuel hors charges : 750 €.
Loyer annuel : 9 000 €.
Rentabilité brute : 4,5 %.
Dans cet exemple, l'ancien présente une meilleure rentabilité brute.
Mais cette comparaison reste incomplète.
Il faut également intégrer la taxe foncière, les charges non récupérables, l'entretien, les travaux, les périodes sans locataire et la fiscalité.
La rentabilité nette et la trésorerie prévisionnelle sont souvent plus révélatrices que le rendement brut.
Quelle fiscalité en 2026 ?
Il faut distinguer les frais d'acquisition, la fiscalité des loyers et les éventuels dispositifs d'aide.
Les frais d'acquisition
Dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent souvent environ 7 à 8 % du prix, avec des variations selon le département et la situation.
Dans le neuf, ils sont généralement de l'ordre de 2 à 3 % lorsque la vente relève du régime approprié.
Ces pourcentages restent indicatifs : le notaire peut établir une simulation précise.
Les revenus locatifs
Pour une location nue, les loyers relèvent en principe des revenus fonciers.
Pour une location meublée, ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le choix du régime fiscal dépend notamment des recettes, des charges et de la situation du propriétaire.
Pour mieux comprendre les règles de la location meublée, consultez mon guide du statut LMNP.
Attention aux dispositifs de défiscalisation
Le dispositif Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements après le 31 décembre 2024.
Il ne faut donc plus intégrer une réduction d'impôt Pinel dans la rentabilité prévisionnelle d'un achat neuf réalisé en 2026.
Dans l'ancien, certains dispositifs, comme Denormandie, peuvent rester accessibles sous conditions strictes, notamment de localisation, de travaux et de mise en location.
Il est indispensable de vérifier l'éligibilité réelle du projet avant de compter sur un avantage fiscal.
Investir à Nîmes : l'emplacement reste déterminant
À Nîmes, un appartement ancien proche du centre-ville peut répondre à une demande différente de celle d'un logement neuf situé dans un secteur plus résidentiel.
La proximité des transports, des commerces, des établissements d'enseignement et des bassins d'emploi peut influencer la facilité de location.
Mais il faut aussi étudier le stationnement, l'état de la copropriété, le montant des charges et les perspectives de revente.
Pour mieux connaître un secteur, découvrez ma page consacrée aux prix immobiliers du quartier Jean-Jaurès à Nîmes.
Alors, faut-il choisir l'ancien ou le neuf ?
L'ancien peut être particulièrement intéressant lorsqu'un bien est bien situé, acheté à un prix cohérent et que les travaux sont correctement anticipés.
Le neuf peut convenir à un investisseur privilégiant le confort, la performance énergétique et une meilleure visibilité sur les dépenses initiales.
Mais aucun des deux ne garantit une rentabilité supérieure.
Avant de choisir, il faut comparer le coût total d'acquisition, le loyer réaliste, les charges, la fiscalité, les risques et les possibilités de revente.
En conclusion
En 2026, investir dans l'ancien ou le neuf ne se résume pas à une opposition entre prix attractif et confort moderne.
Le bon investissement est celui qui correspond à votre budget, à votre stratégie patrimoniale et à la demande locative réelle.
À Nîmes et dans ses environs, je peux vous accompagner dans la recherche d'un bien adapté à votre projet et vous aider à analyser ses caractéristiques immobilières avant l'achat.
Découvrez mon accompagnement pour acheter un bien immobilier à Nîmes.