Ancien ou Neuf : le choix malin pour investir

Introduction

L’immobilier demeure l’un des placements préférés des Français. Non seulement il offre une sécurité face aux aléas des marchés financiers, mais il permet aussi de constituer un patrimoine durable et transmissible. Cependant, une question incontournable surgit dès les premiers pas dans ce projet : faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf ? 🤔

À première vue, le choix pourrait sembler simple : l’ancien séduit par son charme et son emplacement, le neuf attire par sa modernité et sa fiscalité. Mais en réalité, la décision dépend de nombreux critères : objectifs patrimoniaux, fiscalité recherchée, budget, type de locataire visé, horizon de revente, sans oublier la tolérance aux travaux.

Dans cet article, nous allons détailler les avantages et inconvénients des deux options, comparer leurs rentabilités et donner des exemples chiffrés. Nous aborderons également la fiscalité, la stratégie patrimoniale long terme et les profils d’investisseurs pour lesquels chaque solution est la plus adaptée.

1. Investir dans l’ancien : charme, emplacement et potentiel de valorisation

1.1. Les atouts majeurs de l’ancien

1. Prix d’achat plus compétitif : le mètre carré dans l’ancien coûte généralement 15 à 30 % de moins que dans le neuf.

2. Emplacements stratégiques : les immeubles anciens se situent souvent en centre-ville, proches des commerces, des transports et des bassins d’emploi.

3. Charme indémodable : moulures, parquets anciens, hauteur sous plafond ou façades en pierre séduisent aussi bien les acheteurs que les locataires.

4. Offre abondante : le marché de l’ancien représente près de 70 % des transactions immobilières en France, offrant davantage de choix.

1.2. Les inconvénients de l’ancien

• Travaux fréquents : mise aux normes électriques, rénovation énergétique, remplacement de fenêtres.

• Charges plus lourdes : une copropriété de 1970 coûtera plus cher en entretien qu’une résidence neuve.

• Risque de passoires thermiques : avec la loi Climat et Résilience, certains biens classés G ne peuvent plus être loués, et les biens classés F suivront progressivement.

• Notaire plus cher : environ 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf.

1.3. Exemple concret

Imaginons un T3 en centre-ville de Nîmes, dans un immeuble de 1950 :

• Prix d’achat : 150 000 €

• Travaux de rénovation : 20 000 €

• Loyer : 800 €/mois

👉 Rentabilité brute : 6,1 %
👉 Valeur future : si le quartier se valorise, la revente peut générer une plus-value intéressante.

2. Investir dans le neuf : confort, fiscalité et simplicité

2.1. Les avantages du neuf

1. Confort moderne : isolation thermique (RT 2012, RE 2020), normes électriques et équipements récents.

2. Absence de travaux : idéal pour un investisseur qui ne veut pas gérer de rénovations.

3. Frais réduits : frais de notaire limités à 2-3 %, charges de copropriété faibles.

4. Avantages fiscaux :

   • Loi Pinel (jusqu’en 2024, selon zones).

   • TVA réduite (5,5 % dans certains quartiers).

   • Prêt à Taux Zéro si vous achetez pour habiter.

2.2. Les limites du neuf

• Prix plus élevé : souvent 20 % plus cher que l’ancien, à surface équivalente.

• Localisation périphérique : peu de programmes neufs en plein centre-ville.

• Livraison différée : en cas d’achat sur plan (VEFA), l’attente peut durer 12 à 24 mois.

• Rentabilité brute souvent inférieure à celle de l’ancien.

2.3. Exemple concret

Appartement neuf dans une résidence récente à Montpellier :

• Prix d’achat : 200 000 €

• Frais de notaire : 5 000 € (au lieu de 15 000 dans l’ancien).

• Loyer Pinel plafonné : 700 €/mois

👉 Rentabilité brute : 4,2 %
👉 Atout : défiscalisation Pinel, réduisant l’impôt de plusieurs milliers d’euros par an.

3. Rentabilité : comparer ancien et neuf

La rentabilité se calcule selon deux angles : brute (loyer/prix d’achat) et nette (après charges, impôts et travaux).

• Ancien : rentabilité brute souvent comprise entre 5 et 7 %. Mais attention : travaux, mises aux normes et charges grignotent cette marge.

• Neuf : rentabilité brute autour de 3,5 à 5 %. Mais charges faibles et défiscalisation permettent d’améliorer la rentabilité nette.

👉 Exemple comparatif (pour 150 000 € investis) :

• Ancien : Loyer 750 €/mois, mais 5 000 €/an de charges/travaux → rentabilité nette ≈ 4,5 %.

• Neuf : Loyer 650 €/mois, charges faibles (1 500 €/an) + économie fiscale 3 000 €/an → rentabilité nette ≈ 5 %.

4. Fiscalité : ancien vs neuf

4.1. Fiscalité de l’ancien

• Déficit foncier : possibilité de déduire le coût des travaux de ses revenus fonciers.

• LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : amortissement du bien, régime avantageux pour limiter l’imposition.

• Plus-value : exonération après 22 ans de détention (hors prélèvements sociaux).

4.2. Fiscalité du neuf

• Loi Pinel : réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix du bien (plafond 300 000 €).

• Frais de notaire réduits : économie substantielle.

• TVA réduite : dans certaines zones de renouvellement urbain.

5. Patrimoine et stratégie long terme

5.1. Transmission et valorisation

• Ancien : plus forte probabilité de valorisation en centre-ville. Idéal pour une revente avec plus-value.

• Neuf : valeur patrimoniale stable, mais parfois moins d’évolution à long terme.

5.2. Horizon d’investissement

• Court terme (5-7 ans) : avantage à l’ancien si travaux et revente rapide.

• Moyen/long terme (10-20 ans) : avantage au neuf grâce à la stabilité et à la défiscalisation.

5.3. Profils d’investisseurs

• Débutant : privilégie le neuf, plus simple et sécurisé.

• Investisseur averti : préfère l’ancien, plus rentable avec valorisation par travaux.

• Patrimonial : combine ancien (centre-ville) et neuf (sécurité fiscale).

Conclusion : que choisir entre ancien et neuf ?

Il n’existe pas de meilleure solution universelle. Le choix dépend de vos objectifs :

• 🎯 Optimiser la rentabilité et profiter du charme et de l’emplacement → choisissez l’ancien.

• 🎯 Sécuriser un investissement sans surprise et profiter de la défiscalisation → optez pour le neuf.

👉 La stratégie la plus performante reste souvent d’associer les deux :

• Ancien pour les biens à fort potentiel de valorisation en centre-ville.

• Neuf pour sécuriser le cashflow et profiter des avantages fiscaux.

🔗 Liens utiles

• Notaires de France – Acheter dans le neuf ou l’ancien

• PAP – Guide investissement locatif

• Service-Public.fr – Investir dans l’immobilier