Acheter sa première maison : les étapes à connaître avant de se lancer
Premier achat immobilier : budget, financement, visites, offre, compromis et frais. Les étapes essentielles pour acheter sa première maison sereinement.
CONSEILS EN ACHAT ET VENTE
Dominique Mallet
10/7/20267 min lire
Acheter sa première maison : les étapes à connaître avant de se lancer
Acheter sa première maison est un projet important. Et lorsqu'on n'a encore jamais acheté de bien immobilier, il est normal de se poser beaucoup de questions.
Quel budget prévoir ? Faut-il voir sa banque avant de commencer les visites ? Quels documents regarder ? Comment faire une offre ? Que se passe-t-il après le compromis ?
Pour éviter de découvrir les étapes au fur et à mesure, voici le parcours d'un premier achat immobilier, de la préparation du budget jusqu'à la remise des clés.
1. Déterminer son budget avant de chercher
La première étape n'est pas de consulter les annonces.
C'est de savoir combien vous pouvez réellement consacrer à votre achat.
Votre budget dépend notamment de :
vos revenus ;
votre apport personnel ;
vos crédits en cours ;
votre capacité d'emprunt ;
la durée du financement ;
votre épargne disponible.
Attention également à ne pas consacrer toute votre épargne à l'achat.
Une maison peut entraîner des dépenses après l'emménagement : déménagement, mobilier, entretien, petites réparations ou travaux imprévus.
Le prix de la maison n'est donc qu'une partie du budget.
2. Ne pas oublier les frais liés à l'achat
Lorsque vous définissez votre enveloppe, pensez aux frais d'acquisition, souvent appelés « frais de notaire ».
Ils comprennent principalement des droits et taxes versés à l'État et aux collectivités, auxquels s'ajoutent la rémunération du notaire et différents frais.
D'autres dépenses peuvent également s'ajouter selon votre situation : garantie du prêt, frais bancaires, travaux ou déménagement.
Il est donc préférable de raisonner dès le départ en budget global plutôt qu'en simple prix d'achat.
3. Faire le point sur son financement
Avant de multiplier les visites, prenez contact avec votre banque ou un courtier afin d'obtenir une première estimation de votre capacité de financement.
Vous connaîtrez ainsi plus précisément votre enveloppe.
Cela permet d'éviter deux situations frustrantes : visiter des maisons qui dépassent largement votre capacité financière ou, à l'inverse, limiter inutilement vos recherches.
Une simulation n'est cependant pas une offre de prêt définitive.
Votre financement devra ensuite être validé sur la base du bien réellement acheté et de votre dossier.
4. Définir ses vrais critères de recherche
Pour un premier achat, on souhaite parfois trouver la maison parfaite.
Mais les critères s'accumulent vite : quartier, surface, trois chambres, jardin, garage, piscine, aucun travaux, proximité du centre...
Avec un budget donné, des compromis sont souvent nécessaires.
Je conseille de distinguer trois catégories :
Indispensable : ce dont vous avez réellement besoin.
Souhaitable : ce qui apporterait un vrai confort supplémentaire.
Optionnel : ce qui serait agréable mais ne doit pas éliminer un bon bien.
Cette réflexion permet d'éviter de passer à côté d'une maison intéressante pour un critère finalement secondaire.
5. Choisir un emplacement adapté à son quotidien
Une maison peut être modifiée.
Son emplacement, beaucoup moins.
Avant d'acheter, pensez à votre quotidien : trajet professionnel, écoles, commerces, transports, stationnement, accès routiers ou environnement.
Visitez si possible le secteur à différents moments.
Une rue calme en milieu de matinée peut être beaucoup plus fréquentée aux heures de pointe.
À Nîmes, les attentes peuvent être très différentes entre une maison proche du centre et une propriété située dans un secteur résidentiel.
Pour préparer votre recherche, découvrez également mon accompagnement pour acheter un bien immobilier à Nîmes.
6. Apprendre à visiter une maison
Lors d'une première visite, il est facile de se laisser séduire par la décoration, le jardin ou une belle pièce de vie.
Il faut pourtant regarder au-delà.
Observez notamment :
l'état de la toiture ;
les murs et éventuelles fissures ;
les traces d'humidité ;
les menuiseries ;
le chauffage ;
l'installation électrique ;
l'assainissement ;
l'exposition ;
l'état général des extérieurs.
Regardez également l'organisation de la maison.
Une grande surface n'est pas forcément synonyme de confort si une partie importante est mal distribuée ou difficilement utilisable.
Pour préparer vos visites, consultez Achat immobilier : 7 vérifications avant de faire une offre.
7. Lire les diagnostics avant de s'engager
Le dossier de diagnostics immobiliers apporte des informations importantes sur le logement.
Le DPE renseigne sur sa performance énergétique et climatique.
Selon le bien, d'autres diagnostics peuvent notamment concerner l'électricité, le gaz, l'amiante, le plomb, les termites ou les risques auxquels le logement est exposé.
Un diagnostic comportant des anomalies ne signifie pas automatiquement qu'il faut renoncer à l'achat.
Il faut comprendre ce que ces anomalies impliquent et, lorsque c'est nécessaire, combien coûterait leur traitement.
8. Acheter une maison avec travaux : attention au coût global
Une maison à rénover peut permettre d'acheter dans un secteur recherché ou d'obtenir davantage de surface pour son budget.
Mais le prix affiché peut être trompeur si les travaux sont importants.
Il faut raisonner ainsi :
prix d'achat + frais d'acquisition + travaux + marge pour les imprévus.
Une maison moins chère peut finalement coûter davantage qu'un logement déjà rénové.
Avant de vous engager sur ce type de bien, consultez Acheter une maison à rénover : bonne ou mauvaise idée ?.
9. Faire chiffrer les travaux importants
Une peinture défraîchie est relativement simple à anticiper.
Une toiture, une installation électrique complète, un chauffage ou des problèmes structurels sont beaucoup plus difficiles à évaluer.
Lorsque les travaux peuvent avoir une influence importante sur votre décision, essayez d'obtenir un avis professionnel ou des devis avant de vous engager définitivement.
Les estimations générales trouvées sur Internet peuvent fournir des repères, mais elles ne remplacent pas l'examen du logement.
Pour approfondir : Achat immobilier : comment estimer le coût des travaux ?.
10. Que vérifier avant de faire une offre ?
Vous avez trouvé la maison qui vous correspond ?
Avant de faire une offre, reprenez votre dossier à froid.
Vérifiez notamment :
le prix par rapport aux biens comparables ;
les diagnostics ;
les travaux à prévoir ;
les informations concernant le terrain ;
les éventuelles servitudes ;
les règles d'urbanisme si vous avez un projet d'extension ou de transformation ;
votre financement.
N'hésitez pas non plus à poser les questions restées sans réponse après la visite.
Une offre d'achat n'est pas un geste anodin.
Il est préférable de prendre le temps de vérifier les éléments importants avant de la formuler.
11. Peut-on négocier le prix ?
Oui, mais une négociation doit idéalement être argumentée.
Des travaux importants, un défaut particulier ou une comparaison avec des biens similaires peuvent constituer des éléments de discussion.
À l'inverse, proposer systématiquement un montant très inférieur simplement « pour essayer » n'est pas toujours une bonne stratégie.
Il faut également tenir compte du positionnement initial du bien.
Une maison déjà proposée à un prix cohérent avec son marché n'offre pas nécessairement la même marge de négociation qu'un logement manifestement surévalué.
12. Que se passe-t-il après l'offre ?
Lorsque vendeur et acquéreur se sont accordés, vient généralement la signature d'un avant-contrat : compromis ou promesse de vente selon la situation.
Ce document précise notamment le bien vendu, le prix, les conditions de la vente et les éventuelles conditions suspensives.
Pour un achat financé à crédit, la condition suspensive d'obtention du prêt constitue un élément particulièrement important.
Le notaire rassemble ensuite les informations et documents nécessaires à la préparation de la vente définitive.
13. Le délai de rétractation de l'acquéreur
Lorsqu'un particulier achète un logement à usage d'habitation, il bénéficie d'un délai légal de rétractation de 10 jours après la notification ou la remise de l'avant-contrat, selon les modalités prévues par la loi.
Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à son achat sans avoir à justifier sa décision.
Il ne faut cependant pas considérer ce délai comme un substitut aux vérifications préalables.
L'idéal reste d'avoir étudié les éléments importants avant de signer.
14. Le financement après le compromis
Si l'achat nécessite un crédit, l'acquéreur constitue son dossier de financement après la signature de l'avant-contrat.
La banque étudie alors précisément le projet.
Une fois l'offre de prêt reçue, un délai légal de réflexion s'applique avant qu'elle puisse être acceptée.
Il faut donc anticiper ces différentes étapes et respecter les délais prévus dans l'avant-contrat.
15. La signature chez le notaire
Lorsque toutes les conditions sont réunies, vendeur et acquéreur signent l'acte authentique de vente.
Le solde du prix et les frais doivent alors être disponibles selon les modalités communiquées par le notaire.
Après la signature, l'acquéreur devient propriétaire du logement et reçoit généralement les clés.
C'est l'aboutissement d'un processus qui aura souvent duré plusieurs mois depuis les premières recherches.
Les erreurs fréquentes lors d'un premier achat
Un premier achat immobilier est aussi une expérience.
Certaines erreurs reviennent régulièrement :
chercher avant de connaître son budget, sous-estimer les travaux, choisir uniquement sur un coup de cœur, oublier certains frais ou négliger l'environnement du logement.
L'autre erreur consiste à vouloir absolument tout réunir dans le premier achat.
Une maison peut parfaitement correspondre à votre projet sans cocher 100 % des critères imaginés au départ.
L'essentiel est de ne pas transiger sur les éléments réellement importants et difficiles à modifier après l'achat.
À retenir
Pour réussir un premier achat immobilier, respectez un ordre simple :
budget → financement → critères → visites → vérifications → offre → avant-contrat → crédit → acte définitif.
Prenez le temps de comprendre le logement que vous achetez, mais aussi le coût global du projet.
Un premier achat réussi n'est pas nécessairement celui où l'on trouve la maison parfaite.
C'est celui où le bien, son prix, son emplacement et son financement restent cohérents avec votre projet à long terme.